Wertberechnung beim Immobilienerbe

Zur Berechnung der Erbschaftssteuer muss der Wert der geerbten Immobilie festgestellt werden. Dazu ist der sogenannte Verkehrswert am Todestag des Erblassers zu bestimmen. Der Verkehrswert entspricht in der Regel nicht dem ursprünglichen Erwerbswert der Immobilie. Die Verkehrswertermittlung  kann in drei verschiedenen Verfahren ermittelt werden.

Einschlägig sind:

  • Das sehr präzise Vergleichswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren für Immobilien mit Erträgen

Das Sachwertverfahren in der Praxis

Dieses Sachwertverfahren ist eine Alternative der Verkehrsermittlung zum Vergleichswertverfahren, wenn dieses nicht anwendbar ist, etwa weil es keine Vergleichsobjekte in ausreichender Anzahl gibt. Die Immobilie und das Grundstück werden dabei getrennt betrachtet. Für das Haus werden die Kosten für einen vergleichbaren Neubau zugrundgelegt. Für das Grundstück hingegen gelten die jeweils einschlägigen Bodenrichtwerte. Dabei tut man so, als handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Beide Einzelbeträge werden dann multipliziert und in der Folge um einen Faktor für altersbedingte Abnutzung reduziert.

Das Ertragswertverfahren in der Praxis

Werden mit der geerbten Immobilie Einkünfte erzielt, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der Ertragswert der Immobilie ergibt sich hier als Summe der Jahreseinnahmen abzüglich der Betriebskosten multipliziert mit einem Vervielfältiger, der aus Zinsen und der Restnutzungsdauer gebildet wird.  Am Ende wird noch der Bodenwert aufsummiert.

Der Erbe muss das Verkehrswertgutachten auf eigene Kosten beauftragen.

Für die Erstellung kommt nur ein anerkannter Immobilienbewerter in Frage.

Das Vergleichswertverfahren in der Praxis

Da dieses Verfahren genaue Ergebnisse ermöglicht, kommt es bevorzugt zur Anwendung. Zur Ermittlung des Verkaufserlöses werden dabei Vergleichsobjekte berücksichtigt. Man sammelt also Vergleichswerte, um den regionalen Grundstücksmarkt realistisch abzubilden. Vergleichbar sind die gesammelten Immobilienwerte nach Größe, Lage, Alter sowie Ausstattung der betreffenden Immobilienobjekte.

Verkehrswertermittlung bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien

Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden in Abweichung von den oben genannten Grundsätzen lediglich mit 90 Prozent ihres Wertes bei der Verkehrswertermittlung zugrunde gelegt, wenn sie  im Inland und in Mitgliedsstaaten der EU/EWR gelegen sind. Dieser Abschlag wird nicht gewährt, wenn die geerbte Immobilie zu einem Betriebsvermögen sowie zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört. In manchen Fällen kommt auch die Verschonung für Betriebsvermögen in Betracht, entsprechende steuerliche Beratung ist hier angebracht.


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