Welche Zahlen liefert der örtliche Gutachterausschuss für die Immobilienbewertung beim Haus und Wohnung?

Diese Informationen erhalten Sie beim Gutachterausschuss

Städte und Landkreise verfügen über einen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Die örtlichen Behörden beauftragen zur Feststellung aktueller Grundstückswerte zertifizierte und staatlich geprüfte Immobiliensachverständige. Wie im Baugesetzbuch festgeschrieben, müssen Notare Kopien aller Immobilienkaufverträge an die jeweiligen Gutachterausschüsse weiterleiten.

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sind in der Regel bei der Verwaltung der Kreise, der kreisfreien Städte oder im Katasteramt angesiedelt. Ermittelt werden von den Sachverständigen die Bodenrichtwerte pro Quadratmeter des unbebauten Grundes für die unterschiedlich nutzbaren Bebauungsgebiete.

Unterstellt wird dabei eine bestimmte Bebauungsmöglichkeit, der eine Grundflächenzahl (GRZ) und/oder Geschossflächenzahl (GFZ)  zugrunde liegt, die eine zulässige Gebäudefläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße festlegt. Immobilieneigentümer können sich über den Bodenrichtwert, der eine wesentliche Grundlage für die Bewertung Ihrer Immobilie darstellt, bei den Behörden informieren. Teilweise wird dafür eine Gebühr verlangt.

Von den Gutachterausschüssen werden jährlich Grundstücks- und Immobilienmarktberichte erstellt, in denen die Entwicklung und Anhaltspunkte zur Bewertung aufgezeigt sind. Diese Unterlagen können in den Geschäftsstellen eingesehen werden. Zum Teil sind die Berichte auch online einsehbar. Immobilienmakler und Sachverständige können mit den Zahlen ihre Immobilienbewertungen anfertigen, die für einen erfolgreichen Angebotspreis beim Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung wichtig sind.

Welche Daten und Informationen an die Bürger weitergereicht werden, ist von Bundesland zu Bundesland bzw. Gemeinde unterschiedlich. Auskünfte erhalten Sie über die Internetplattform gutachterausschuesse-online.de oder die Web-Adresse der Stadt- bzw. Kreisverwaltung.

Gesammelt und ausgewertet werden alle Immobilienverkäufe die beim Notar getätigt werden. Auch die Immobilienverkäufer und Käufer bekommen Fragebögen, in denen alle Daten wie: Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksgröße, Zustand und Kaufpreis abgefragt werden. Aus diesen Daten werden Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte erstellt.

So wird anhand von Richtwerten der individuelle Marktwert ermittelt

Ein Richtwert ist nur eine Annäherung an den tatsächlichen Wert einer Immobilie. So stellen sich oft, bei einem nachträglichen Vergleich von Richtwerten der zu erzielten Verkaufswerten erhebliche Differenzen heraus. So hat zum Beispiel der Gutachterausschuss in Hamburg festgestellt, dass bei rund 30 Prozent der verkauften Immobilien die Verkaufspreise über 20 Prozent höher lagen als vom Richtwert vorgegeben.
Gutachterausschüsse und Verfasser von Preisstudien weisen immer wieder darauf hin, dass Richtwerte nicht mit Marktwerten eines einzelnen Objektes gleichzusetzen sind.

Es gibt mehrere Faktoren, an denen sich die Abweichung vom Richtwert deutlich machen lässt. Da ist als erstes der Bodenrichtwert, der jeder Bewertung einer Immobilie zugrunde liegt, zu nennen. Dem Bodenrichtwert können bereits im gleichen Areal unterschiedliche Preise pro Quadratmeter zugrunde liegen. Führt zum Beispiel eine stark befahrene Straße durch ein Wohngebiet, ist der Baugrund günstiger berechnet, als in der verkehrsberuhigten Zone.

Grenzt ein Teil des Wohngebietes an ein Gewerbegebiet, wirkt sich auch das auf den angesetzten Bodenrichtwert aus. Befinden sich die Wohnungen inmitten von Grünflächen und Ruhezonen, wird der Quadratmeterpreis für den Baugrund wesentlich höher sein. Hinzu kommt die Art der Bebauung, wenn ein Grundstück beispielsweise dichter bebaut werden darf, als ursprünglich für die Ermittlung des Bodenrichtwertes geplant.

Darüber hinaus spielt die Bauweise und die Ausstattung der Immobilie eine wichtige Rolle, die den Wert des Hauses oder der Wohnung stark beeinflusst. Die konkreteste Kaufpreisschätzung ist bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern möglich. Hier gibt es viele Kaufdaten und vergleichbare Objekte. Doch bei allen Prognosen für ein Objekt hängt der Kaufpreis oder Verkaufspreis davon ab, ob gerade diese Immobilie gesucht wird.

Die Erfahrung zeigt, wenn man als Laie seine Immobilie selbst schätzen und bewerten will, muss man nicht nur die Örtlichkeiten, sondern auch den Markt sehr genau kennen. Das setzt voraus, dass man sich über einen längeren Zeitraum mit dem Immobilienmarkt beschäftigt und die Bewegungen intensiv beobachtet. Hilfreich kann es auch sein, einige ähnliche Objekte zu besichtigen. Das bringt neue Erkenntnisse.