Wie hoch ist die Erbpacht bzw. der Erbbauzins?

Der Erbbauzins (Solarium) ist grundsätzlich frei verhandelbar. Regelmäßig gehen die Vertragsparteien von 3 % bis 5 % des Grundstückswertes  jährlich aus.  Üblich ist die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel, um den Erbbauzins im Laufe der Jahre an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse anpassen zu können.

Man orientiert sich hier bevorzugt an Indizes wie dem Verbraucherpreisindex. Zuweilen wird diesen Indizes in der Rechtsprechung wegen ihrer Konzentration auf die Inflationswerte die Eignung abgesprochen, eine sachgerechte Anpassung an wirtschaftliche Verhältnisse rechtfertigen zu können. Dann gehen die Gerichte gern den Weg der ergänzenden Vertragsauslegung oder nehmen einen  Wegfall der Geschäftsgrundlage an, um Anpassungen nach oben oder nach unten zu erreichen. Über die Anpassung an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung darf eine Erhöhung des Erbbauzinses nicht hinausgehen, § 9a ErbbauRG sieht hier die Kappungsgrenze für Anpassungen.

Welche Vorteile des Erbbaurechts für den Erbbauberechtigten gibt es?

Der Erbbauberechtigte erwirbt Eigentum am Bauwerk und an eine grundstücksähnliche Stellung in Bezug auf die Nutzung des Grundstücks. Er hat diese Rechte auf lange Zeit, er kann sie vererben und so für weitere Generationen planen. Der Finanzierungsaufwand hält sich im Vergleich zum Grundstückskauf in Grenzen und ist ebenfalls gut planbar.

Vorteile des Dominus Soli

Besonders Kirchen, Gemeinden und Stiftungen sehen in  Erbbaurechten Vorteile. Große Güter werden so nicht zerschnitten und zergliedert, sondern als Gesamtheit in voller Größe erhalten. Mit dem Erbbauzins ergeben sich dauerhafte, planbare und regelmäßige Einkünfte für das vorhandene Grundvermögen. Darüber hinaus kann der Erbbauzins in Form einer Reallast dinglich abgesichert werden, was das finanzielle Risiko minimiert.

Welche Nachteile und Risiken gibt es bei der Erbpacht / Erbbaurechtsgrundstück?

Möglicherweise möchten Erbbauberechtigte nach fast 100 Jahren Besitz des Grundstücks in einer Familie dieses erwerben. Eine Verpflichtung zum Verkauf durch den Grundstückseigentümer gibt es nicht, nach 99 Jahren kann ein und dasselbe Recht auch nicht verlängert werden. Insgesamt ist oft das Vertragsende die Krux für den Erbbauberechtigten, weil es -  obwohl vorhersehbar -  aus persönlichen Gründen oft zur Unzeit kommt. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Erbbauberechtigte sehr alt ist und mit den erforderlichen Abwicklungen des Erbbaurechts überfordert ist.

Man kann ein Vorkaufsrecht für den Fall vereinbaren, dass der Eigentümer das Grundstück verkauft. Dies löst jedoch nicht alle möglichen Probleme des Erbbauberechtigten. Auf der anderen Seite können sich für den Grundstückseigentümer langwerige und aufwendige Rechtsstreitigkeiten ergeben, wenn er an unlautere und unseriöse Vertragspartner gerät.

Dies kann etwa der Fall sein, wenn Erbbauberechtigte das Grundstück und Gebäude verwahrlosen lassen und ihre weiteren Pflichten verletzen. Rechtlich ist der Grundstückeigentümer dann zwar auf der sicheren Seite, jedoch erfordert es möglicherweise einen hohen praktischen und finanziellen Aufwand, das vergebene Recht  zurückzuerlangen und die unliebsamen Erbbauberechtigten aus der Immobilie zu klagen. Die Stellung des Eigentümers ist an dieser Stelle ganz ähnlich dem eines Vermieters. Stimmt das Verhältnis der Vertragsparteien nicht, kann es auch für den Erbbauberechtigten sehr belastend werden, sein Haus auf fremden Grund errichtet zu haben. Ein Erbbaurechtsvertrag sollte also wohl überlegt sein.