Spekulationssteuer Immobilienverkauf

Wie wird die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf berechnet?

Beim Stichwort, Spekulationssteuer, denken die meisten Menschen an Aktien- und anderen Anlagegeschäfte. Der Immobilienverkauf wird nicht unter dem Gesichtspunkt anfallender Steuern betrachtet. Abgesehen von der Grunderwerbsteuer beim Kauf von einem Grundstück oder der Eigentumswohnung, haben die meisten Immobilienverkäufer den Fiskus nicht auf der Rechnung. Auch mancher Immobilienmakler lässt aus Eigeninteresse am Verkaufsprozess das Thema gern zunächst unerwähnt.

Dieses Versäumnis kann, in Zeiten steigender Immobilienpreise beim anstehenden Hausverkauf teuer werden. Das Finanzamt schaltet sich regelmäßig dann in einen Immobilienverkauf ein, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen sind. Da der persönliche Einkommensteuersatz bei der Berechnung dieser Steuer eine Rolle spielt, drohen dem arglosen privaten Hausverkäufer unangenehme, finanzielle Einbußen, die er bei der Berechnung des Kaufpreises unberücksichtigt gelassen hat. Das deutsche Steuerrecht wäre jedoch nicht unser Steuerrecht, wenn es nicht Ausnahmen von der Regel geben würde und spezielle Details nicht weiter rechtliche Fragen und Möglichkeiten aufwerfen würden.

Wann muss man Spekulationssteuer beim Hausverkauf bezahlen?

Die Spekulationssteuer erfasst nach §§ 22,23 Einkommensteuergesetz (EStG) Gewinne aus privaten Verkäufen, die in einem bestimmten Zeitraum nach Kauf eines Objekts realisiert werden. In der Systematik der Steuern und der Einkünfte, handelt es sich dabei um sonstige Einkünfte. Gerechnet vom Tag der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages an, läuft die relevante Spekulationsfrist von 10 Jahren, die für die private Veräußerung von Immobilien festgesetzt wurde.

Wer also den Hausverkauf ohne Anfall der Spekulationssteuer, durchführen möchte, muss regelmäßig 10 Jahre mit dem Verkauf warten. Dabei gilt diese lange 10-Jahresfrist nicht nur für bebaute und unbebaute Grundstücke, sondern auch für vermietete Häuser und Wohnungen, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, Erbbaurechte und Miteigentumsanteile. 10 Jahre sind eine lange Zeit. Edelmetalle darf man beispielsweise schon nach einem Jahr, ohne Anfall von Steuern, verkaufen. 

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

Zwar gilt die Spekulationssteuer nur für private Veräußerungen. Jedoch rutscht ein rühriger privater Immobilienverkäufer, der mehr als drei Objekte innerhalb von 5 Jahren kauft und verkauft, schnell in den gesondert, steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel - mit erheblichen weiteren, rechtlichen sowie finanziellen Verpflichtungen. Es gilt dann § 15 EStG mit der besonderen Maßgabe, das bei einem dritten, in der 5-Jahres-Frist erfolgten Verkauf, auch die beiden zurückliegenden Verkaufsvorgänge nachträglich der gewerblichen Besteuerung unterworfen werden.

Grundsätzlich wird die Spekulationssteuer, im Jahr der Veräußerung, mit der Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer fällig. Hier ergeben sich oftmals steuerliche Gestaltungsspielräume.
Betroffene Immobilienverkäufer sollten sich kompetent und steuerlich beraten lassen✔

Welche Ausnahmen von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf gibt es?

Der typische "Häuslebauer", welcher sein Häuschen und Grundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, beziehungsweise die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorausgegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hat, ist steuerlich im Vorteil: Der Fiskus verzichtet, in diesem Fall, auf die Spekulationssteuer. Sogar Zweit- und Ferienwohnungen unterfallen der Eigennutzungsregelung. Zu beachten ist dabei, dass nur der Eigentümer und seine Familie gemeinsam von dieser Ausnahme profitieren. Der Begriff "Familie" ist dabei so eng gefasst, dass nur die kindergeldberechtigten Kinder und der jeweilige Partner dazu zählen, die mit dem Eigentümer zusammen das Objekt bewohnen.  Die vermietete Einliegerwohnung vernichtet das Eigennutzungsprivileg ebenso wie andere Verwandte, die es nutzen dürfen.

Wieviel Spekulationssteuer muss bei Immobilienerbschaften gezahlt werden?

Wer meint, als Erbe oder Beschenkter von Immobilien von der Spekulationssteuer befreit zu werden, unterliegt einem möglicherweise teuren Irrtum. Für die Haltefrist kommt es darauf an, wann der vorhergehende Eigentümer die Immobilie erworben hat. Besondere Aufmerksamkeit ist bei Erbengemeinschaften geboten, wenn es etwa zu Auszahlungen von Erben und Übernahme der Immobilien durch einen Erben kommt. Die Steuerfrage sollte hier stets genau geprüft und je nach Fallgestaltung entsprechende Berücksichtigung, in der Kalkulation von Kaufpreisen, finden.

Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf vermeiden - wie geht das?

Grundsätzlich ist es der Idealfall, die 10 Jahre Spekulationsfrist verstreichen zu lassen, speziell dann, wenn eine erhebliche Wertsteigerung des Objektes zu erwarten ist. Allerdings entspricht dieses Abwarten nicht immer der Lebenswirklichkeit und deren Anforderungen. Typische Wechselfälle des Lebens, wie etwa eine Scheidung, Immobilienerbschaft oder Hauserbschaft, machen es oft erforderlich, Grundbesitz schon vor Ablauf der Frist zu veräußern.

Hier können einige geschickte Überlegungen helfen, unter Umständen den Anfall von Steuern auf den Verkauf zu vermeiden. Hat man etwa eine Eigentumswohnung vermietet, kann man Eigenbedarf für dieses Objekt geltend machen und somit versuchen, die Bedingungen für die Eigennutzung im Zeitraum vor dem Verkauf zu erfüllen. Voraussetzung wäre, dass man sich gute 2-3 Jahre für die Veräußerung Zeit nehmen kann.

Kompetente Beratung ist beim Verkauf von Immobilien immer empfehlenswert!

Je nach persönlicher Einkommenssituation macht die Spekulationssteuer einen erheblichen Betrag aus. Wer sie nicht in seine Kalkulationen vor Verkauf des Grundstücks einbezieht, macht häufig ein schlechtes Geschäft.

Da es steuermindernde Faktoren gibt, ist es angeraten, sich in jedem Fall vor einer geplanten Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerlich beraten zu lassen.

Vielfach gelingen mit Hilfe eines Steuerberaters oder eines kompetenten Rechtsanwalts steuerliche Konstruktionen, die die Spekulationssteuer für den Steuerpflichtigen erträglicher gestalten. Auch Erbengemeinschaften und Eigentümergemeinschaften sind mehr als gut beraten, wenn sie die steuerlichen Auswirkungen von Erwerbs- und Veräußerungsvorgängen vor deren Durchführung prüfen und steuerlich optimieren lassen.✔