Immobilienerbschaft - Die Erbauseinandersetzung

Testament beim Notar ImmobilienerbschaftIn vielen Fällen wird die Immobilie nicht einer, sondern mehreren Personen vermacht, sodass eine Erbengemeinschaft entsteht. Auf Grund der Tatsache, dass hier immer mehrere Personen eingebunden sind, kommt es auch immer wieder zu Konflikten. Möchte einer der Erben die Immobilie für sich nutzen, muss er die anderen Erben auszahlen. Auch wenn einer der Erben die Immobilie vermieten möchte, muss er einen Konsens mit den anderen Erben finden. Auf Grund möglicher Konflikte, hat der Gesetzgeber verschiedene Regelungen zur Erbauseinandersetzung getroffen. Jene Regelungen besagen, wie vorgegangen werden muss, wenn das Erbe aufgeteilt werden soll. Bevor jedoch etwaige Auszahlungsbeträge geltend gemacht werden, muss zuerst der Verkehrswert des Objekts ermittelt werden. Die Feststellung erfolgt entweder durch einen professionellen Immobilienmakler oder auch durch ein gerichtliches Gutachten. Der Verkehrswert gibt darüber Kenntnis, welcher Preis erzielt werden könnte bzw. ergeben sich sodann die Anteile der Erben und die Summe, die mitunter ausbezahlt werden muss.

Im Rahmen der Erbauseinandersetzung stehen drei Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Die Immobilie wird von einem der Erben übernommen, der die anderen Miterben ausbezahlt
  • Die Erbengemeinschaft beschließt, das Haus einvernehmlich zu verkaufen
  • Es folgen Teilungsversteigerungen der Erbanteile


Zu beachten ist die Erbschaftssteuer. Jene fällt auch dann an, wenn Immobilien geerbt werden. Jedoch gibt es hier Freibeträge, die sich vorwiegend an der Steuerklasse des Erben orientieren. Dabei spielt der Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen eine wesentliche Rolle. Je näher der Verwandtschaftsgrad, desto höher sind die geschaffenen Freibeträge bzw. desto geringer fällt die Erbschaftssteuer aus.

Eigennutzung, Verkauf oder Vermietung?

Wem die geerbte Immobilie am Herzen liegt, da es sich mitunter um das Elternhaus handelt, wird auch in Betracht ziehen, die Immobilie selbst für sich zu nutzen. Eine Entscheidung, die auch vom Gesetzgeber - bezogen auf steuerliche Abgaben - unterstützt wird. Bevor der Erbe jedoch die Entscheidung trifft, die Immobilie für sich zu nutzen, sollte er auf mögliche Kosten achten. Ist die Immobilie renovierungsbedürftig, wie hoch wären die Kosten für den Umzug und wie hoch ist mitunter die Summe, die er den anderen Erben ausbezahlen muss? In seltenen Fällen werden geerbte Immobilien auch vermietet. Typischerweise handelt es sich hier im Regelfall um sogenannte Mehrparteienhäuser. In vielen Fällen ist der Verkauf der Immobilie empfehlenswert. Im Endeffekt sorgt der Verkauf der Liegenschaft für die Problemlösung der Erbengemeinschaft. Im Rahmen des Verkaufs werden alle Erben ausbezahlt; die Erbengemeinschaft kann nach dem Verkauf der Immobilie wieder aufgelassen werden. Entscheidet sich die Erbengemeinschaft für den Verkauf, sollte dies ein professioneller Immobilienmakler übernehmen. Jener schätzt einerseits den Verkehrswert und kann andererseits - auf Grund langjähriger Erfahrung - sehr wohl auch auf verschiedene Interessenten zurückgreifen, sodass der Verkauf schnell über die Bühne gehen kann.


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