Inhaltsverzeichnis Immobilienerbschaft

Dazu zählen sämtliche Nachlassverbindlichkeiten sowie die im Zusammenhang mit der Erbschaft entstehenden Kosten. Abzugsfähige Nachlassverbindlichkeiten sind unter anderem konkret:

• Schulden des Nachlasses
• Wert von Vermächtnissen und Auflagen
• Pflichtteilsansprüche
• Erbfallkosten wie etwa alle Kosten rund um die Beisetzung
• Kosten für eine angeordnete Nachlassverwaltung und die Nachlassabwicklung
• Wertermittlungskosten, wie etwa Verkehrswertgutachten bei Grundstücken
• Kosten für die Erstellung der Erbschaftssteuererklärung durch Steuerberater

Am Ende zählt die sogenannte positive Erbmasse, als Grundlage für die Höhe der zu entrichtenden Erbschaftssteuer. Die prozentuale Höhe bestimmt sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben, der auch bestimmte Freibeträge auslöst.

Das System der Steuerklassen und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer stellen sich wie folgt dar:

• Steuerklasse I 500.000 EURO für Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragene Lebenspartnerschaft
• Steuerklasse I 400.000 EURO für Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie für Stief- und Adoptivkinder
• Steuerklasse I 200.000 EURO für Enkelkinder
• Steuerklasse I 100.000 EURO für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft
• Steuerklasse II 20.000  EURO für Eltern und Großeltern bei Erwerb durch eine Schenkung, für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft
• Steuerklasse II 20.000 EURO für andere Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft

des Erblassers zu bestimmen. Der Verkehrswert entspricht in der Regel nicht dem ursprünglichen Erwerbswert der Immobilie. Die Verkehrswertermittlung  kann in drei verschiedenen Verfahren ermittelt werden.

Einschlägig sind:

-              Das sehr präzise Vergleichswertverfahren

-              Das Sachwertverfahren

-              Das Ertragswertverfahren für Immobilien mit Erträgen

Das Vergleichswertverfahren in der Praxis

Da dieses Verfahren genaue Ergebnisse ermöglicht, kommt es bevorzugt zur Anwendung. Zur Ermittlung des Verkaufserlöses werden dabei Vergleichsobjekte berücksichtigt. Man sammelt also Vergleichswerte, um den regionalen Grundstücksmarkt realistisch abzubilden. Vergleichbar sind die gesammelten Immobilienwerte nach Größe, Lage, Alter sowie Ausstattung der betreffenden Immobilienobjekte.

Das Sachwertverfahren in der Praxis

Dieses Sachwertverfahren ist eine Alternative der Verkehrsermittlung zum Vergleichswertverfahren, wenn dieses nicht anwendbar ist, etwa weil es keine Vergleichsobjekte in ausreichender Anzahl gibt. Die Immobilie und das Grundstück werden dabei getrennt betrachtet. Für das Haus werden die Kosten für einen vergleichbaren Neubau zugrundgelegt. Für das Grundstück hingegen gelten die jeweils einschlägigen Bodenrichtwerte. Dabei tut man so, als handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Beide Einzelbeträge werden dann multipliziert und in der Folge um einen Faktor für altersbedingte Abnutzung reduziert.

Das Ertragswertverfahren in der Praxis

Werden mit der geerbten Immobilie Einkünfte erzielt, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der Ertragswert der Immobilie ergibt sich hier als Summe der Jahreseinnahmen abzüglich der Betriebskosten multipliziert mit einem Vervielfältiger, der aus Zinsen und der Restnutzungsdauer gebildet wird.  Am Ende wird noch der Bodenwert aufsummiert.

Der Erbe muss das Verkehrswertgutachten auf eigene Kosten beauftragen.

Für die Erstellung kommt nur ein anerkannter Immobilienbewerter in Frage.

Verkehrswertermittlung bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien

Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden in Abweichung von den oben genannten Grundsätzen lediglich mit 90 Prozent ihres Wertes bei der Verkehrswertermittlung zugrunde gelegt, wenn sie im Inland und in Mitgliedsstaaten der EU/EWR gelegen sind. Dieser Abschlag wird nicht gewährt, wenn die geerbte Immobilie zu einem Betriebsvermögen sowie zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört. In manchen Fällen kommt auch die Verschonung für Betriebsvermögen in Betracht, entsprechende steuerliche Beratung ist hier angebracht.

xeigenen Wohnzwecken fortsetzt. Kritisch ist, dass rigoros nachversteuert wird, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall aufgegeben wird. Auch Kinder und Enkel werden privilegiert, allerdings ist bei ihnen die Wohnfläche für die Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter begrenzt.

Tücken von  § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG:

Wer ein Haus erbt, sollte sich auch deshalb steuerlich beraten lassen, weil die es unter Umständen steuerlich günstiger ist, auf bestimmte Steuerbefreiungen zu verzichten.

In § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG heißt es nämlich, dass Schulden und Lasten nicht abzugsfähig sind, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht der Besteuerung nach diesem Gesetz unterliegen. Gerade wer etwa aufgrund der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken steuerlich privilegiert ist, kann keine Schulden und Lasten in Abzug bringen.

2. Erbschaftssteuer bei der Erbengemeinschaft

Für die Berechnung der Erbschaftssteuer der Erben sind die Erbschaftsquote jedes Miterben, also sein Anteil am Erbe sowie die Voraussetzungen seines Verwandtschaftsgrades maßgeblich. Hier haften die Miterben daher nicht gemeinschaftlich, sondern individuell nach den jeweiligen persönlichen Voraussetzungen. Auch in der Erbengemeinschaft muss eine Verkehrswertermittlung, nach den oben genannten Grundsätzen, stattfinden. Fließen zwischen den Erben Ausgleichszahlungen, können diese unter bestimmten Voraussetzungen im Betriebsvermögen einkommensteuerpflichtig werden. Eine gute steuerliche Beratung ist wichtig.

3. Stundung der Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien kann bis auf 10 Jahre gestundet werden, wenn ihre Zahlung zum Beispiel den Erben zum Verkauf der Immobilie zwingen würde.

4. Spekulationssteuer bei Veräußerung der Immobilie

Häufig verkennen Erben einer Immobilie, dass sie auch von anderer Seite mit dem Fiskus zu tun haben können. Private Veräußerungsvorgänge können steuerpflichtig werden.  Für Grundstücke gilt eine sogenannte Bindungspflicht von 10 Jahren. Solange muss man eine Immobilie halten, um sie dann steuerfrei wieder verkaufen zu können. Anderes gilt für selbstgenutzte Immobilien. Gerade wer mehrere Immobilien erbt, die nicht selbst genutzt waren und reine Vermögensgegenstände darstellen, muss diesem Aspekt gesteigerte Aufmerksamkeit zollen, um nicht ungewollt bei zügiger Veräußerung in die Steuerpflicht zu rutschen. Hat nämlich der Erblasser die Immobilien vor weniger als 10 Jahren erworben, schlägt die 10-Jahresfrist auf den Erben durch. Der Steuersatz dieser Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz.

Wirtschaftlicher Sonderfall: Das Erbe vermieteter Immobilien

Wer solche Immobilien erbt, muss also noch intensiver auf ihren Wert und ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit achten. Hier entstehen in noch höherem Maße Verwaltungsgebühren und laufende Kosten. Auch sind Sanierungskosten nicht zu unterschätzen. Die Nachteile von Erbengemeinschaften können sich hier besonders massiv manifestieren, wenn etwa notwendige Investitionen auf Jahre hin verzögert werden und so der Wert der Immobilie vermindert wird. Auch spielt bei der Immobilienbewertung vermieteter Immobilien oft eine Rolle, ob diese gerade vermietet oder frei sind. Eine freie Wohnung lässt sich unter Umständen besser verkaufen, als eine zurzeit vermietete Wohnung.

 mehrere Angehörige aufgeteilt werden. Auch im Erbvertrag wird vom Verstorbenen zu Lebzeiten geregelt, wer nach dem Ableben das Objekt erben soll.

Möchte der Erbe oder auch die Erbengemeinschaft als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, genügt ein öffentliches Testament, welches dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss. Ratsam ist es hingegen, auch einen Erbschein vorzulegen bzw. diesen im Vorfeld zu beantragen.

das Verwandtschaftsverhältnis (gesetzliche Erbfolge). Gibt es jedoch nur einen Erben, besteht die Möglichkeit der alleinigen Beantragung des Erbscheins. Sind jedoch mehrere Personen als Erben vorhanden, kann entweder ein Gemeinschaftserbschein oder auch ein Teilerbschein beantragt werden. Der Erbschein ermöglicht die Einsicht beim Grundbuchamt, sodass die Erben mitunter auch überprüfen können, ob die Immobilie belastet ist. Des Weiteren erhält man auch Informationen über die Finanzen des Verstorbenen, sodass die Erben einen Überblick über ihren Nachlass erhalten. Der Überblick ist für die Entscheidung der Erben dahingehend maßgebend, ob jene das Erbe annehmen oder darauf verzichten. Sollten die Verbindlichkeiten tatsächlich die Vermögenswerte übersteigen, sollte man kein Risiko eingehen. Schlussendlich muss der Erbe mit seinem Privatvermögen für die Schulden des Verstorbenen aufkommen, sofern er den Nachlass annimmt.

Immobilie vermieten möchte, muss er einen Konsens mit den anderen Erben finden. Auf Grund möglicher Konflikte, hat der Gesetzgeber verschiedene Regelungen zur Erbauseinandersetzung getroffen. Jene Regelungen besagen, wie vorgegangen werden muss, wenn das Erbe aufgeteilt werden soll. Bevor jedoch etwaige Auszahlungsbeträge geltend gemacht werden, muss zuerst der Verkehrswert des Objekts ermittelt werden. Die Feststellung erfolgt entweder durch einen professionellen Immobilienmakler oder auch durch ein gerichtliches Gutachten. Der Verkehrswert gibt darüber Kenntnis, welcher Preis erzielt werden könnte bzw. ergeben sich sodann die Anteile der Erben und die Summe, die mitunter ausbezahlt werden muss.

Im Rahmen der Erbauseinandersetzung stehen drei Möglichkeiten zur Verfügung:

• Die Immobilie wird von einem der Erben übernommen, der die anderen Miterben ausbezahlt
• Die Erbengemeinschaft beschließt, das Haus einvernehmlich zu verkaufen
• Es folgen Teilungsversteigerungen der Erbanteile

Zu beachten ist die Erbschaftssteuer. Jene fällt auch dann an, wenn Immobilien geerbt werden. Jedoch gibt es hier Freibeträge, die sich vorwiegend an der Steuerklasse des Erben orientieren. Dabei spielt der Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen eine wesentliche Rolle. Je näher der Verwandtschaftsgrad, desto höher sind die geschaffenen Freibeträge bzw. desto geringer fällt die Erbschaftssteuer aus.