1.) Immobilie geerbt - Was sind die ersten Schritte

Auch wer am liebsten gleich freudig den Immobilienmakler, mit dem gewinnträchtigen Verkauf des vom Großvater geerbten Hauses, beauftragen möchte, sollte bestimmte Formalien im Zusammenhang mit einem Erbfall kennen.

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Wer von einem Erbfall erfährt und das gilt auch für das Erben einer Immobilie, sollte einige formale Schritte einhalten.

Häufig ist nach dem Tod eines Angehörigen zunächst nicht eindeutig klar, wer wie und in welchem Maß erbberechtigt ist. Das muss unter Umständen unter den Hinterbliebenen ermittelt werden. Dabei gilt es zunächst festzustellen, ob der Erblasser zu seinen Lebzeiten einen Erbvertrag oder ein Testament gemacht hat, um daraus den Nachlass und die Verfügungen im Todesfall zu regeln.

Idealerweise setzt sich ein potentieller Erbe dazu mit dem Nachlassgericht in Verbindung. Dieses eröffnet ein vorhandenes Testament, sobald es Kenntnis vom Tod des Erblassers erlangt hat.

Existiert ein Testament, kann sich der Erbe einer Immobilie schon durch dessen Vorlage beim Grundbuchamt als rechtmäßiger Erbe ausweisen. Dennoch empfiehlt es sich in den meisten Fällen, zusätzlich einen Erbschein beim Wohnsitz-Amtsgericht des Verstorbenen zu beantragen. Sollte es folgende Streitigkeiten oder Unklarheiten zu den Erben geben, ermöglicht der Erbschein als öffentlich anerkanntes Dokument die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erbscheine können auch als Teilerbscheine für einen Teil des Erbes ausgestellt werden.

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2.) Sollte man das Immobilienerbe annehmen oder nicht?

Zwei Gesichtspunkte sind bei der Erbschaft einer Immobilie besonders wichtig:

1.Der potentielle Erbe hat nach Kenntnis vom Erbfall 6 Wochen Zeit gemäß § 1944 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), das Erbe auszuschlagen.

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Schulden werden auch vererbt, so dass der Erbberechtigte Informationen darüber gewinnen muss, ob das Erbe mit Schulden belastet ist.

Das Grundbuch ist wichtiges Instrument, um die Werthaltigkeit des Erbes beurteilen zu können.  Hypotheken oder Grundschulden können anhand eines Grundbuchauszuges ausgelesen werden, wenn der potentielle Erbe den Erbschein beim Grundbuchamt vorlegt.  So gelingt eine eigene vorsichtige Immobilienbewertung.

Vielfach ist das Haus selbst als Sicherheit für einen Kredit verpfändet.  Der Kreditgeber lässt seine Forderung dabei im ersten Rang im Grundbuch eintragen.  

Der Erbe sollte über die Angaben im Grundbuch  hinaus das Gespräch mit der Hausbank des Erblassers suchen, um weitere mögliche Verbindlichkeiten in Erfahrung zu bringen, die nicht mit dem Haus verbunden sind,  und um Auskunft zu Kontoständen zu erhalten.

Das Immobilienerbe lässt sich so meist für den Erben einigermaßen im Wert einschätzen.

Eine Alternative zur Erbausschlagung ist bei einer verschuldeten Erbschaft auch eine Erbinsolvenz. Jedoch hat der Erbe nach Befriedigung anderer Gläubiger häufig nur noch wenig aus der Verwertung der Erbmasse zu erwarten.

Unternimmt der Erbe innerhalb der sechswöchigen Wochenfrist nichts, gilt das Erbe als angenommen. Entscheidet er sich für die Ausschlagung seines Erbes, dann muss er diese gegenüber dem für seinen Wohnsitz oder dem für den Verstorbenen zuständigen Amtsgericht durch öffentliche Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form (nimmt ein Notar vor) erklären.

2. Finanzielle Verpflichtungen beim Immobilienerbe durch laufende Kosten

Oft stellt die Räumung einer geerbten Immobilie sowie die Sicherung von Wertgegenständen aus einem geerbten Haus die Erben bereits vor  besondere Herausforderungen. Das gilt  insbesondere dann, wenn sich die Erben untereinander nicht einig werden. Zudem sind die laufenden Kosten einer Immobilie durchgehend zu bedienen, speziell bei vermieteten Häusern oder noch kreditbelasteten Objekten.  Diese Umstände führen dazu, dass Immobilienerben besonders schnell in der Realität ankommen und häufig in kurzen Zeiträumen Entscheidungen über Wohl und Wehe der Immobilie treffen müssen. Gerade Erbengemeinschaften erschweren die Verwaltung des Immobilienerbes dabei meist erheblich.

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3.) Was versteht man unter einer Erbengemeinschaft bei einer Immobilie?

Wie entsteht eine Erbengemeinschaft?

Erbengemeinschaften entstehen speziell dann, wenn der Erblasser zu Lebzeiten keine ausdrücklichen Verfügungen zu seinem Nachlass getroffen hat.

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Das Gesetz verbindet dann häufig Personen aus der gesetzlichen Erbfolge mit denen des Ehegattenerbrechts. Daraus können unter anderem folgende Formen einer Erbengemeinschaft entstehen:

- Ehepartner und Kinder

- Ehepartner und Eltern

- Ehepartner, Elternteil und Geschwister

- Eheliche und nicht-eheliche Kinder

Bei den Ehegatten-Anteilen an der Erbschaft ist der Güterstand die entscheidende Größe. Grundsätzlich erbt der Ehepartner ein Viertel des Nachlasses, in der Zugewinngemeinschaft ein weiteres Viertel. Das übrige Erbe verteilt sich auf die nächsten Verwandten.

Exkurs: Die gesetzliche Erbfolge

Verwandte eines Erblassers erben im Verhältnis zu ihrem Verwandtschaftsgrad. Man unterscheidet Verwandte 1. Ordnung, das sind Kinder und Enkel. Verwandte 2. Ordnung sind Eltern und Geschwister, und die Verwandten 3. Ordnung sind Großeltern sowie Onkel und Tanten.

Solange auch nur ein Verwandter der 1. Ordnung lebt, kommen Verwandte geringerer Ordnung erbrechtlich nicht zum Zuge.  Ferner gilt, dass während der Lebenszeit eines Kindes oder Elternteils des Erblassers deren Nachkommen nicht erben. Erst wenn ein Erbberechtigter seinerseits verstirbt oder das Erbe ausschlägt, treten dessen Kinder in die Erbfolge ein.

Besondere Herausforderungen einer Erbengemeinschaft beim Immobilienerbe

Ähnlich wie bei in Scheidung lebenden Ehegatten gehen die Interessen im Kontext von geerbtem Immobilienbesitz bei mehreren Erben oft sehr weit auseinander. Oft will einer der Erben die Immobilie behalten und bewohnen, während die anderen Erben den Grundbesitz finanziell lieber heute als morgen durch einen Immobilienmakler verwerten lassen möchten. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Erbengemeinschaft für finanzielle Verpflichtungen des geerbten Immobilienbesitzes gesamtschuldnerisch haftet und aufkommen muss. Manche Beteiligte sehen es nicht gern, dass sie in der Erbengemeinschaft mit ihrem gesamten Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der anderen Gesellschafter rechtlich einzustehen haben. Besonders bei finanziell unterschiedlich gestellten Erben liegt hier bereits erhebliches Konfliktpotential. Der Unterhalt der Immobilie einschließlich erforderlicher Reparaturen und Sanierungsaufgaben belastet die unfreiwillige Gemeinschaft der Erben meist sehr deutlich. Emotionen und Konflikte zwischen den Familienmitgliedern entzünden sich oftmals an Kleinigkeiten und lähmen die Entscheidungsfindung über das Schicksal der geerbten Immobilie teilweise jahrelang. Dies gilt besonders dann, wenn verkaufswillige Mitglieder der Erbengemeinschaft wegen fehlender finanzieller Mittel nicht ausgezahlt werden können. Dem baulichen Zustand von Immobilien bekommen Erbengemeinschaften deshalb häufig nicht, weil an sich notwendige Reparaturen und Sanierungsarbeiten gern aufgeschoben werden.
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4.) Warum sollten Sie eine geerbte Immobilie behalten oder verkaufen?

Wer allein ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss nicht nur entscheiden, ob er das Erbe ausschlägt.

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Häufig stellt sich bei Annahme des Erbes, aus oben genannten wirtschaftlichen Erwägungen, relativ bald die Frage, ob die Immobilie selbst bewohnt werden kann oder aber besser verkauft werden sollte. Bei geerbtem Wohneigentum geht es besonders häufig auch um die Frage einer möglichen Vermietung.

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5.) Sollte die geerbte Immobilie selbstgenutzt oder vermietet werden?

Für die Entscheidung der Selbstnutzung sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend. Wer mit dem Gedanken der Selbstnutzung einer Immobilie spielt,

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sollte folgende Aspekte berücksichtigen:

-              Ist das Haus/ die Wohnung platzmäßig auf eigene Bedürfnisse zugeschnitten?

-              Muss das Haus saniert werden, eventuell unter energetischen Gesichtspunkten?

-              Sind die monatlichen Betriebskosten angemessen zu bedienen?

-              Wie hoch sind die Kosten für die Einrichtung und einen Umzug?

-              Wie steht es um die Infrastruktur rund um die Immobilie?

-       Bringt die erbschaftssteuerrechtliche Privilegierung einer Eigenutzung genügend

         Vorteile?

Auch bei der Frage, ob eine geerbte Wohnung oder ein Haus besser vermietet oder verkauft werden sollten, sind ganz spezielle Gesichtspunkte zu berücksichtigen:

-              Übersteigen potentielle Sanierungskosten die zu erzielenden Mieterträge?

-              Kommt man mit der Verwaltung einer Immobilie gut zurecht?

-              Wie sind die langfristigen Vermietungsaussichten im Umfeld der Immobilie

        einzuschätzen?
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Tipp: Bei Erbschaft immer die Immobilie bewerten lassen!

Auch wer als Alleinerbe eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte aus verschiedenen Gründen nicht auf eine professionelle Immobilienbewertung verzichten. Diese sollte durch ein Gutachten erfolgen, für die ein Sachverständiger beauftragt wird. Ein Immobilienmakler sorgt regelmäßig dafür, dass das Haus nahe an dem im Gutachten genannten Preis verkauft wird. Er bietet also eine Gewähr für einen möglichst hohen Erlös aus dem Verkauf der Immobilie. Eine professionelle Immobilienbewertung ist weiterhin sinnvoll, wenn eventuell doch noch entsprechende Ansprüche anderer Erbe monitär zu befriedigen sind wie etwa ein Pflichtteilsanspruch.

6.) Wie wird die Erbauseinandersetzung beim Immobilienerbe geregelt?

Entgegen dem Wortlaut handelt es sich bei der Erbauseinandersetzung nicht in erster Linie um eine Streitigkeit, sondern um ein Instrument des Erbrechts zur Aufteilung eines Nachlasses.

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Dabei werden die Nachlassgegenstände unter den Erben verteilt. Das Erbrecht stellt für die Erbengemeinschaften Regeln auf, um eine solche Aufteilung des Erbes zu gewährleisten. In einer Erbengemeinschaft kann kein Erbe allein über die Nachlassgegenstände verfügen. Genau dies ist der Grund für die typischen Streitigkeiten in Erbengemeinschaften.

Die Erbauseinandersetzung nach § 2042 BGB ist eine Möglichkeit, die erzwungene Verbindung in der Erbengemeinschaft zu lösen. Grundsätzlich kann jeder Miterbe die Erbauseinandersetzung veranlassen. Dabei muss im Idealfall weder ein Gericht, noch eine offizielle Stelle eingeschaltet werden.  Jeder Erbe sucht sich nach Wahl Gegenstände aus dem Nachlass aus.

Wird eine Immobilie vererbt, gestaltet sich die Auseinandersetzung des Erbes vielfach deutlich schwieriger. Häufig übernimmt ein Erbe die Immobilie unter Auszahlung der anderen Erben allein, wenn sich die gemeinsamen Erben nicht über einen Hausverkauf einigen können. Gibt das Erbe nicht genug weitere finanzielle Mittel her, um das Immobilienerbe auszugleichen, wird die Situation schnell problematisch. Jahrelange Erbausauseinandersetzungen entstehen so, weil sich die Erben nicht einigen können. Zur Vermittlung kann ein Nachlassgericht eingeschaltet werden. Seine rein vermittelnde Aufgabe berechtigt das Gericht allerdings nicht zu einem abschließenden Urteil. Scheitert auch diese Vermittlungstätigkeit, bleibt den Parteien einer Erbengemeinschaft nur der Gang zum Zivilgericht, um die Erbauseinandersetzung verbindlich zu einem Ende zu bringen.

Gerade wegen dieser langjährigen Verzögerungen sind Erbauseinandersetzungen bei Immobilienerben gefürchtet und berüchtigt. Oftmals sterben einzelne Miterben einer Erbengemeinschaft während der langen Streitigkeiten, so dass man es unter Umständen mit der nächsten Generation von Erben zu tun bekommt. Das alles macht die Sache nicht einfacher.

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Tipp: Erbengemeinschaft und Hausverkauf

Können sich die Miterben auf einen Hausverkauf einigen, kommt hier einer seriösen Immobilienbewertung noch höhere Bedeutung als beim Alleinerben zu. Das Gutachten, für das ein Sachverständiger einsteht sowie ein kompetenter Immobilienmakler, sorgen für einen geordneten Verkaufsvorgang und einen möglichst hohen Verkaufspreis. Dieser wird nach Abzug möglicher Kosten auf die einzelnen Erben verteilt.


7.) Wie verhält es sich bei geerbten Immobilien und Steuerklassen

1. Erbschaftssteuer beim Alleinerben

Bei Berechnung der Erbschaftssteuer werden vom Vermögen des Erblassers zunächst bestimmte Beträge abgezogen.

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Dazu zählen sämtliche Nachlassverbindlichkeiten sowie die im Zusammenhang mit der Erbschaft entstehenden Kosten. Abzugsfähige Nachlassverbindlichkeiten sind unter anderem konkret:

  • Schulden des Nachlasses
  • Wert von Vermächtnissen und Auflagen
  • Pflichtteilsansprüche
  • Erbfallkosten wie etwa alle Kosten rund um die Beisetzung
  • Kosten für eine angeordnete Nachlassverwaltung und die Nachlassabwicklung
  • Wertermittlungskosten, wie etwa Verkehrswertgutachten bei Grundstücken
  • Kosten für die Erstellung der Erbschaftssteuererklärung durch Steuerberater

Am Ende zählt die sogenannte positive Erbmasse, als Grundlage für die Höhe der zu entrichtenden Erbschaftssteuer. Die prozentuale Höhe bestimmt sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben, der auch bestimmte Freibeträge auslöst.

Das System der Steuerklassen und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer stellen sich wie folgt dar:

  • Steuerklasse I 500.000 EURO für Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragene Lebenspartnerschaft
  • Steuerklasse I 400.000 EURO für Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie für Stief- und Adoptivkinder
  • Steuerklasse I 200.000 EURO für Enkelkinder
  • Steuerklasse I 100.000 EURO für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft
  • Steuerklasse II 20.000  EURO für Eltern und Großeltern bei Erwerb durch eine Schenkung, für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft
  • Steuerklasse II 20.000 EURO für andere Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft
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8.) Warum sollte eine Immobilienbewertung der geerbten Immobilie gemacht werden?

Zur Berechnung der Erbschaftssteuer muss der Wert der geerbten Immobilie festgestellt werden. Dazu ist der sogenannte Verkehrswert am Todestag

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des Erblassers zu bestimmen. Der Verkehrswert entspricht in der Regel nicht dem ursprünglichen Erwerbswert der Immobilie. Die Verkehrswertermittlung  kann in drei verschiedenen Verfahren ermittelt werden.

Einschlägig sind:

-              Das sehr präzise Vergleichswertverfahren

-              Das Sachwertverfahren

-              Das Ertragswertverfahren für Immobilien mit Erträgen

Das Vergleichswertverfahren in der Praxis

Da dieses Verfahren genaue Ergebnisse ermöglicht, kommt es bevorzugt zur Anwendung. Zur Ermittlung des Verkaufserlöses werden dabei Vergleichsobjekte berücksichtigt. Man sammelt also Vergleichswerte, um den regionalen Grundstücksmarkt realistisch abzubilden. Vergleichbar sind die gesammelten Immobilienwerte nach Größe, Lage, Alter sowie Ausstattung der betreffenden Immobilienobjekte.

Das Sachwertverfahren in der Praxis

Dieses Sachwertverfahren ist eine Alternative der Verkehrsermittlung zum Vergleichswertverfahren, wenn dieses nicht anwendbar ist, etwa weil es keine Vergleichsobjekte in ausreichender Anzahl gibt. Die Immobilie und das Grundstück werden dabei getrennt betrachtet. Für das Haus werden die Kosten für einen vergleichbaren Neubau zugrundgelegt. Für das Grundstück hingegen gelten die jeweils einschlägigen Bodenrichtwerte. Dabei tut man so, als handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Beide Einzelbeträge werden dann multipliziert und in der Folge um einen Faktor für altersbedingte Abnutzung reduziert.

Das Ertragswertverfahren in der Praxis

Werden mit der geerbten Immobilie Einkünfte erzielt, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der Ertragswert der Immobilie ergibt sich hier als Summe der Jahreseinnahmen abzüglich der Betriebskosten multipliziert mit einem Vervielfältiger, der aus Zinsen und der Restnutzungsdauer gebildet wird.  Am Ende wird noch der Bodenwert aufsummiert.

Der Erbe muss das Verkehrswertgutachten auf eigene Kosten beauftragen.

Für die Erstellung kommt nur ein anerkannter Immobilienbewerter in Frage.

Verkehrswertermittlung bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien

Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden in Abweichung von den oben genannten Grundsätzen lediglich mit 90 Prozent ihres Wertes bei der Verkehrswertermittlung zugrunde gelegt, wenn sie im Inland und in Mitgliedsstaaten der EU/EWR gelegen sind. Dieser Abschlag wird nicht gewährt, wenn die geerbte Immobilie zu einem Betriebsvermögen sowie zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört. In manchen Fällen kommt auch die Verschonung für Betriebsvermögen in Betracht, entsprechende steuerliche Beratung ist hier angebracht.

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9.) Welche Steuern sind bei einer Immobilienerbschaft zu zahlen?

Die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG privilegiert die Erbschaft eines Familienheims, wenn bereits der Erblasser das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und der erbende Ehegatte (Lebenspartner) die Nutzung dieser Immobilie zu

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xeigenen Wohnzwecken fortsetzt. Kritisch ist, dass rigoros nachversteuert wird, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall aufgegeben wird. Auch Kinder und Enkel werden privilegiert, allerdings ist bei ihnen die Wohnfläche für die Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter begrenzt.

Tücken von  § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG:

Wer ein Haus erbt, sollte sich auch deshalb steuerlich beraten lassen, weil die es unter Umständen steuerlich günstiger ist, auf bestimmte Steuerbefreiungen zu verzichten.

In § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG heißt es nämlich, dass Schulden und Lasten nicht abzugsfähig sind, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht der Besteuerung nach diesem Gesetz unterliegen. Gerade wer etwa aufgrund der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken steuerlich privilegiert ist, kann keine Schulden und Lasten in Abzug bringen.

2. Erbschaftssteuer bei der Erbengemeinschaft

Für die Berechnung der Erbschaftssteuer der Erben sind die Erbschaftsquote jedes Miterben, also sein Anteil am Erbe sowie die Voraussetzungen seines Verwandtschaftsgrades maßgeblich. Hier haften die Miterben daher nicht gemeinschaftlich, sondern individuell nach den jeweiligen persönlichen Voraussetzungen. Auch in der Erbengemeinschaft muss eine Verkehrswertermittlung, nach den oben genannten Grundsätzen, stattfinden. Fließen zwischen den Erben Ausgleichszahlungen, können diese unter bestimmten Voraussetzungen im Betriebsvermögen einkommensteuerpflichtig werden. Eine gute steuerliche Beratung ist wichtig.

3. Stundung der Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien kann bis auf 10 Jahre gestundet werden, wenn ihre Zahlung zum Beispiel den Erben zum Verkauf der Immobilie zwingen würde.

4. Spekulationssteuer bei Veräußerung der Immobilie

Häufig verkennen Erben einer Immobilie, dass sie auch von anderer Seite mit dem Fiskus zu tun haben können. Private Veräußerungsvorgänge können steuerpflichtig werden.  Für Grundstücke gilt eine sogenannte Bindungspflicht von 10 Jahren. Solange muss man eine Immobilie halten, um sie dann steuerfrei wieder verkaufen zu können. Anderes gilt für selbstgenutzte Immobilien. Gerade wer mehrere Immobilien erbt, die nicht selbst genutzt waren und reine Vermögensgegenstände darstellen, muss diesem Aspekt gesteigerte Aufmerksamkeit zollen, um nicht ungewollt bei zügiger Veräußerung in die Steuerpflicht zu rutschen. Hat nämlich der Erblasser die Immobilien vor weniger als 10 Jahren erworben, schlägt die 10-Jahresfrist auf den Erben durch. Der Steuersatz dieser Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz.

Wirtschaftlicher Sonderfall: Das Erbe vermieteter Immobilien

Wer solche Immobilien erbt, muss also noch intensiver auf ihren Wert und ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit achten. Hier entstehen in noch höherem Maße Verwaltungsgebühren und laufende Kosten. Auch sind Sanierungskosten nicht zu unterschätzen. Die Nachteile von Erbengemeinschaften können sich hier besonders massiv manifestieren, wenn etwa notwendige Investitionen auf Jahre hin verzögert werden und so der Wert der Immobilie vermindert wird. Auch spielt bei der Immobilienbewertung vermieteter Immobilien oft eine Rolle, ob diese gerade vermietet oder frei sind. Eine freie Wohnung lässt sich unter Umständen besser verkaufen, als eine zurzeit vermietete Wohnung.

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10.) Wie wird die Nachlassregelung vollzogen?

Die Nachlassregelung kann auf mehreren Aspekten basieren. So kommt die gesetzliche Erbfolge zur Anwendung, wenn der Verstorbene zu Lebzeiten kein Testament bzw. keinen Erbvertrag aufgesetzt hat. Die gesetzliche Erbfolge regelt, welche Familienangehörigen - in welchem Umfang - erben. Liegt ein Testament vor, kann mitunter eine vererbte Immobilie zur Gänze an einen Erben oder anteilig an

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 mehrere Angehörige aufgeteilt werden. Auch im Erbvertrag wird vom Verstorbenen zu Lebzeiten geregelt, wer nach dem Ableben das Objekt erben soll.

Möchte der Erbe oder auch die Erbengemeinschaft als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, genügt ein öffentliches Testament, welches dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss. Ratsam ist es hingegen, auch einen Erbschein vorzulegen bzw. diesen im Vorfeld zu beantragen.

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11.) Was ist ein Erbschein und wo wird dieser beantragt?

Der Erbschein gilt als offizielles Dokument und bestätigt, dass die Personen rechtmäßige Erben sind. Der Erbschein kann vor dem Amtsgericht beantragt werden. Zu beachten ist, dass die Erben ihre Ansprüche nachweisen müssen. Ein Erbvertrag oder ein öffentliches Testament reicht aus. Liegt keines der eben genannten Dokumente vor, entscheidet

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das Verwandtschaftsverhältnis (gesetzliche Erbfolge). Gibt es jedoch nur einen Erben, besteht die Möglichkeit der alleinigen Beantragung des Erbscheins. Sind jedoch mehrere Personen als Erben vorhanden, kann entweder ein Gemeinschaftserbschein oder auch ein Teilerbschein beantragt werden. Der Erbschein ermöglicht die Einsicht beim Grundbuchamt, sodass die Erben mitunter auch überprüfen können, ob die Immobilie belastet ist. Des Weiteren erhält man auch Informationen über die Finanzen des Verstorbenen, sodass die Erben einen Überblick über ihren Nachlass erhalten. Der Überblick ist für die Entscheidung der Erben dahingehend maßgebend, ob jene das Erbe annehmen oder darauf verzichten. Sollten die Verbindlichkeiten tatsächlich die Vermögenswerte übersteigen, sollte man kein Risiko eingehen. Schlussendlich muss der Erbe mit seinem Privatvermögen für die Schulden des Verstorbenen aufkommen, sofern er den Nachlass annimmt.

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12.) Wie wird die Erbauseinandersetzung geregelt?

In vielen Fällen wird die Immobilie nicht einer, sondern mehreren Personen vermacht, sodass eine Erbengemeinschaft entsteht. Auf Grund der Tatsache, dass hier immer mehrere Personen eingebunden sind, kommt es auch immer wieder zu Konflikten. Möchte einer der Erben die Immobilie für sich nutzen, muss er die anderen Erben auszahlen. Auch wenn einer der Erben die

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Immobilie vermieten möchte, muss er einen Konsens mit den anderen Erben finden. Auf Grund möglicher Konflikte, hat der Gesetzgeber verschiedene Regelungen zur Erbauseinandersetzung getroffen. Jene Regelungen besagen, wie vorgegangen werden muss, wenn das Erbe aufgeteilt werden soll. Bevor jedoch etwaige Auszahlungsbeträge geltend gemacht werden, muss zuerst der Verkehrswert des Objekts ermittelt werden. Die Feststellung erfolgt entweder durch einen professionellen Immobilienmakler oder auch durch ein gerichtliches Gutachten. Der Verkehrswert gibt darüber Kenntnis, welcher Preis erzielt werden könnte bzw. ergeben sich sodann die Anteile der Erben und die Summe, die mitunter ausbezahlt werden muss.

Im Rahmen der Erbauseinandersetzung stehen drei Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Die Immobilie wird von einem der Erben übernommen, der die anderen Miterben ausbezahlt
  • Die Erbengemeinschaft beschließt, das Haus einvernehmlich zu verkaufen
  • Es folgen Teilungsversteigerungen der Erbanteile



Zu beachten ist die Erbschaftssteuer. Jene fällt auch dann an, wenn Immobilien geerbt werden. Jedoch gibt es hier Freibeträge, die sich vorwiegend an der Steuerklasse des Erben orientieren. Dabei spielt der Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen eine wesentliche Rolle. Je näher der Verwandtschaftsgrad, desto höher sind die geschaffenen Freibeträge bzw. desto geringer fällt die Erbschaftssteuer aus.

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Tipps für den Umgang mit einer geerbten Immobilie

Immobilien erben macht mehr Freude,

- wenn Sie sich von Experten beraten lassen. Ein Sachverständiger für Immobilien, ein 

  guter Steuerberater, ein versierter Immobilienmakler und ein erfahrener

  Rechtsanwalt können viel für Sie bewirken.

- wenn Sie objektive Erwägungen und Zahlen über sentimentale Bindungen an ein

  Objekt stellen können.

- wenn  Sie innerhalb einer Erbengemeinschaft erfolgreich eine Einigung 

  erzielen.

- wenn Sie Ihre Immobilienerbschaft umfassend unter allen wirtschaftlichen und

  rechtlichen Voraussetzungen würdigen.

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