Wie erfolgt die Berechnung der Entschädigungszahlung beim Hausverkauf und Ablösen des Kredites?
Vorfälligkeitsentschädigungen werden nicht mit ein- und der derselben Methode berechnet, da der Gesetzgeber hierzu keine explizite Regelung getroffen hat. Höchstrichterliche Leitlinien gewähren der Bank einen großen Spielraum bei der Berechnung, gehen aber im Wesentlichen von zwei grundlegenden Berechnungsmethoden aus:
Die Aktiv-Aktiv Methode
Die an sich für den Kreditnehmer günstige Berechnungsart wird von den Banken meist gemieden und kommt kaum zur Anwendung. Hier werden die entgangenen Zinserträge zu den Erträgen in Beziehung gesetzt, die bei einer Ersatzfinanzierung entstehen. Bei einem sogenannten Zinsverschlechterungsschaden, darf die Bank, bei einem Ersatzdarlehen, anfallende, niedrigere Zinsen geltend machen.
Die Aktiv-Passiv Methode
Hier werden die vereinbarten Zinsen mit den Zinsen verglichen, die bei einem neuerlichen Vertragsschluss entstehen würden. Ein möglicher Differenzbetrag bildet gleichermaßen den Betrag der Entschädigungszahlung.
Eine rechtliche Prüfung ist vor jeder vorzeitigen Vertragslösung sinnvoll.
Aufgrund der Komplexität und der möglichen rechtlichen Varianten beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung ist es empfehlenswert, vor der vorzeitigen Kündigung und Ablösung eines Kreditvertrages das individuelle Vertragswerk rechtsanwaltlich prüfen zu lassen. So lässt sich in manchen Fällen eine Entschädigungszahlung vermeiden. Auch die typische Intransparenz der Berechnung einer Zahlungsforderung, wegen Vorfälligkeit, macht den Besuch beim Rechtsanwalt fast obligatorisch, um keine nicht berechtigten Verluste beim Kreditnehmer zu riskieren.
Die meisten Immobilienkäufer finanzieren ihr Haus, ihr Grundstück oder ihre Wohnung über einen Kredit, den eine Bank zweckgebunden vergeben hat. Regelmäßig sind solche Kreditverträge auf eine bestimmte Zeit hin fest abgeschlossen. Steht in diesem Zeitraum ein erneuter Immobilienverkauf an oder hat der Immobilienkäufer die günstige Gelegenheit, seinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen zu können, steht dem hierzulande meist ein vertragliches und teures Hindernis entgegen: Die Vorfälligkeitsentschädigung. Während andere europäische Länder die vorzeitige Ablösung von Kreditverträgen rechtlich und praktisch eher unproblematisch regeln, sehen deutsche Kreditverträge in der Regel vor, dass eine solche vorzeitige Beendigung des Vertrages nicht ohne weiteres und vor allem nicht ohne Entschädigungszahlung möglich ist. Auch bei der Berechnung, einer zu Recht eingeforderten Vorfälligkeitsentschädigung, ergeben sich viele Fragen im Detail.
