Immobilienerbschaft

Das Erbrecht

Was ist zu tun, wenn ein Erbe oder eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt? Es geschieht sehr oft – nahezu bei jedem zweiten Erbfall, dass ein Erbe an eine Erbengemeinschaft fällt.

Eine Immobilie zu erben bedeutet Verantwortung für das Haus, die Wohnung zu übernehmen. Zum Alptraum kann ein Erbe werden wenn das Objekt noch erheblich belastet ist, was zur Folge hat, dass Hypotheken und Darlehen getilgt werden müssen. Mit Annahme der ererbten Immobilie müssen der oder die Erben als Rechtsnachfolger Bankverpflichtungen übernehmen. Als Erbe sollten Sie sich vor Annahme der Erbschaft gut informieren, um zu erkennen worauf Sie achten müssen – welche Vorteile und Nachteile Ihnen das Erbe bringt.

Zusammengefasst sind dies die wichtigsten Fakten zum Erbrecht:
• Als Rechtsnachfolger des Erblassers werden Sie neuer Eigentümer und müssen deshalb für das ererbte Gebäude in vollem Umfang Verantwortung übernehmen.
• Informieren Sie sich als erstes über die Werthaltigkeit der Immobilie. Falls der Nachlass überschuldet ist müssen Sie das Erbe nicht annehmen. Schlagen Sie die Erbschaft frist- und formgerecht aus.
• Im Falle der Annahme des Erbes sollten Sie zeitnah über die Zukunft der Immobilie entscheiden: selbst einziehen, vermieten oder kaufen? Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, haben Sie alternativ auch die Möglichkeit ein sogenanntes Wohneigentum zu begründen.
• Als neuer Eigentümer sind Sie verpflichtet, den Grundbucheintrag zu berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren erhebt das Grundbuchamt für diese Berichtigung keine Gebühren. Das sollten Sie nutzen.
• Fällt das Erbe an eine Erbengemeinschaft, sollte umgehend geklärt werden was mit der Immobilie geschehen soll. Auch der Erbengemeinschaft stehen alle Wege offen: verkaufen, verwalten, behalten. Wichtig ist nur, dass Einigkeit besteht. Im Streitfall kann es zur Teilungsversteigerung kommen, die alleine aus wirtschaftlicher Sicht viele Nachteile bringt.

Wir haben 10 Tipps für Sie zusammengestellt, die Ihnen bei der richtigen Entscheidung helfen sollen:

6. Lassen sich Kosten sparen beim Grundbuchamt?

Innerhalb einer Zweijahresfrist nach Ableben des Erblassers ist die Grundbuch-Umschreibung beim Grundbuchamt kostenfrei. Wenn Sie diese Frist verstreichen lassen fallen Gebühren an.

Ihr Immobilienerbe unterliegt nicht dem Grunderwerb-Steuergesetz. Das heißt, Sie müssen als neuer Eigentümer einer geerbten Wohnung oder eines Hauses keine Grunderwerbsteuer zahlen.

7. Kann nur die Erbengemeinschaft Entscheidungen treffen?

Wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie geerbt haben, bildet sich eine Erbengemeinschaft. Das hat zur Folge, dass kein Erbe für sich alleine handeln und entscheiden kann. Alle Entscheidungen über die Zukunft des Hauses oder der Wohnung können nur gemeinsam oder mehrheitlich getroffen werden. Kann eine Erbengemeinschaft keine Einigkeit zur gemeinsamen Verwaltung der Immobilie finden ist ein Verkauf oft sinnvoller. Wenn es auch zu einem Verkauf keine Einigkeit gibt, bleibt nur die Teilungsversteigerung.

Die Erben in einer Erbengemeinschaft sollte gut bedenken, ob sie es so weit kommen lassen. Eine Teilungsversteigerung bedeutet immer Verluste. Sie setzt ein gerichtliches Verfahren voraus, das sich monatelang hinziehen kann. Während dieser Zeit muss das Objekt verwaltet werden. Handelt es sich um ein leerstehendes Gebäude, können weitere Unannehmlichkeiten während der Wartezeit hinzukommen: Einbruch, Verfall, Zerstörung. Hinzu kommt, je länger sich eine Teilungsversteigerung hinzieht, um so stärker reduziert sich der Verkaufspreis.

8. Was ist eine Teilungsversteigerung?

Wenn die Erben einer Erbengemeinschaft keine Einigung für die Zukunft der Immobilie herbeiführen können, bleibt als letzter Schritt nur noch eine Teilungsversteigerung. Das bedeutet, dass die Wohnung oder das Haus in einem öffentlichen Verfahren zwangsversteigert wird. Den Antrag auf Zwangsversteigerung kann jeder einzelne Erbe beim Amtsgericht beantragen. Das Amtsgericht lässt durch einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter den Verkehrswert der Immobilie ermitteln und setzt einen Versteigerungstermin fest. Wer bei einer Versteigerung am höchsten bietet erhält als neuer Eigentümer den Zuschlag.

Allen Erben muss klar sein, dass sich ein Teilungsverfahren unter Umständen bis zu drei Jahren hinziehen kann. Hinzu kommt, dass mit einer Teilungsversteigerung immer wirtschaftliche Verluste verbunden sind. Steht eine Versteigerung erst einmal im Raum spekulieren Kaufinteressenten immer auf den kostengünstigsten Erwerb der Immobilie. Die Erben haben kaum eine Chance zu einem freihändigen Verkauf des Hauses oder der Wohnung. Hinzu kommt, dass die Verkehrswerte die zur Versteigerung festgesetzt werden in der Regel weit unter den Verkaufspreisen auf dem freien Markt liegen. Wenn das Verfahren so endet, dass der erzielte Kaufpreis für etwaige Verbindlichkeiten aus dem Nachlass nicht ausreicht, werden die Erben persönlich in Haftung genommen und sind damit zum Ausgleich des Restbetrages verpflichtet.

Ist ein Teilungsverfahren schon im Gange, kann es – um Verluste gering zu halten – noch einen Ausweg geben: Ein Miterbe kann sich bereit erklären das Haus, die Wohnung zu übernehmen und die Miterben anteilmäßig auszuzahlen. Wer sich dazu entschließt, muss sicherstellen, dass er den Kaufpreis zahlen kann. Der neue Eigentümer selbst sollte sich vor diesem Schritt über die Verwertbarkeit der Immobilie gut informiert und bereits eine klare Entscheidung für die Zukunft des Objektes getroffen haben.

Lassen Sie sich anwaltlich beraten um keine finanziellen Risiken einzugehen!

9. Wie hoch und wieviel ist die Erbschaftsteuer bei Immobilienerbschaften?

Wer eine Immobilie erbt ist erbschaftssteuerpflichtig. Eingeräumt hat der Gesetzgeber jedoch hohe Steuerfreibeträge:
• 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartnerschaften (Erbschaftssteuer Klasse I)
• 400.000 Euro für Kinder (falls diese bereits verstorben sind geht der Freibetrag an die Enkel über)

Errechnet werden die zu versteuernden Beträge, die über dem jeweiligen Steuerfreibetrag liegen, aus dem Wert des Nachlasses unter Abzug der Verbindlichkeiten. Zu zahlen sind bei einem verbleibenden und zu versteuernden Wert aus dem Nachlass bei einem Betrag
• bis zu 75.000 Euro 7% Erbschaftssteuer = 5.250 Euro und
• bis zu 300.000 Euro 11% Erbschaftssteuer = 33.000 Euro.

10. Wie sollte man sich bei einer Immobilienerbschaft verhalten?

Es gibt keine pauschale Antwort auf die Frage, wie man mit einer ererbten Immobilie umgehen soll. Jeder Erbfall braucht eine spezielle Lösung und ganz sicher werden die Entscheidungen nicht einfache, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt.

Wenn Sie als alleiniger Erbe das geerbte Haus oder die Wohnung behalten wollen können Sie sich für die Überlegungen und Entscheidungen zur zukünftigen Nutzung Zeit lassen. In diesem Fall entfällt die 6-Wochen-Frist, die nur zu beachten ist, wenn Sie das Erbe ausschlagen. Überstürzen Sie deshalb nichts, machen Sie zunächst eine Bestandsaufnahme.

Sammeln Sie alle Informationen, die Sie bekommen können. Beraten Sie sich mit Ihrem Steuerberater oder einem Anwalt. Lassen Sie sich von einem seriösen Immobilienmakler vor Ort beraten. Er kennt den Markt und kann Ihnen viele Hinweise und Anregungen zur Immobilie geben bis hin zur Wertermittlung und einem marktgerechten Verkehrswert.

Handelt es sich bei Ihrem Erbe um eine vermietete Immobilie sollten Sie auf jeden Fall genau prüfen, wie zuverlässig die Mieteinnahmen sind, an welchen Stellen Sie gegebenenfalls Änderungen herbeiführen können etc. Bei Mietobjekten kommt es auch darauf an ob es sich um eine Wohnung, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus handelt. Gerade bei einem Mehrfamilienhaus gibt es viele Möglichkeiten die Ihre Entscheidung für die Zukunft des Gebäudes beeinflussen werden. Wenn die Wohnungen ordentlich verwaltet sind – eventuell von einen WEG-Verwalter – und gute Mieten einbringen, können Sie ganz in Ruhe entscheiden, wie Sie die Zukunft Ihrer Immobilie gestalten.