Zusammenfassung
Zusammenfassend ist festzuhalten:
Erfahrungsgemäß liegt der Verkehrswert einer selbst genutzten Immobilie über dem Ertragswert. Investoren, die vermieten wollen setzen andere Maßstäbe. Anders ist es wenn bei privat genutzten Immobilien der Sachwert zugrunde gelegt wird: Der Sachwert übersteigt hier in der Regel den Verkehrswert, weil ein zukünftiger Käufer möglicherweise nicht alle teuren Baubestandteile honorieren wird.
Für alle drei Verfahrenswege erarbeiten Gutachterausschüsse Unterlagen und Tabellen, die anhand der Verkäufe der zurückliegenden Jahre ermittelt werden. Weitere Errechnungswege und Formeln sind in den staatlichen Wertermittlungsrichtlinien (WertR) festgehalten. Ganz gleich um welches Bewertungsverfahren es sich handelt, Immobiliengutachter werden im Einzelfall die Bewertung einer Immobilie auch immer von der eigenen Erfahrung und der Marktkenntnis ableiten.
Da die Bestimmung des Ertragswertes nach der Immobilien-Wert-Verordnung (ImmoWertV) sehr aufwendig ist gehen viele Makler bei der Wertbestimmung eines Mietobjektes oft nach einer einfachen Formel vor: Verkehrswert = Grundmiete x Vervielfacher. Der „Vervielfacher“ ergibt sich aus dem Erfahrungswert des Bauzustandes und der Lage in der sich die Immobilie befindet. Orientierungswerte enthalten auch hierfür die Grundstücksmarktberichte.
Darüber hinaus liefern viele Gutachterausschüsse Unterlagen, Tabellen und Angaben, die auch von Laien genutzt werden können. Eine Recherche im Internet und Nachfragen bei den zuständigen Behörden lohnt sich immer. Informationen gibt es in der Regel kostenlos. Ein Beispiel: Der Gutachterausschuss Düsseldorf hat online einen Stadtplan eingestellt, der in 180 Zonen unterteilt Orientierungswerte für Häuser und Eigentumswohnen auflistet. In Hamburg können Interessierte den Gutachterausschuss über eine 0900-Nummer erreichen. Ein sachkundiger Experte kann dem Interessenten einen Orientierungsweg nennen und zu einer Anpassung für zu seinem Objekt beraten. Die anfallende Gebühr (ca. 25 Euro Grundpreis plus 24 Cent pro Minute – maximal 30 Euro) wird über die Telefonrechnung erhoben. Einige Gutachterausschüsse haben allerdings nur Preise weit zurückliegender Jahre im Netz. Das dient nur Fachleuten, die solche Preisangaben entsprechend hochrechnen können. Laien sind angesichts der rasanten Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt damit überfordert und kommen zu keinem reellen Ergebnis. Zu finden sind auch Internetseiten auf denen Orientierungswerte nach Objekttyp und Lage versprochen werden. Trägt man jedoch seine Daten ein, kommt sehr oft die Mitteilung: »Keine Aussage möglich, da zu wenige Vergleichsfälle vorliegen«.
