1.) Der wichtigste Wertfaktor ist die Lage der Immobilie.
Bei der Einschätzung der Immobilienlage beschäftigt man sich mit der Makrolage und der Mikrolage. Was erstere angeht, wird der Immobilienmarkt in der Region oder Stadt, in dem sich die Immobilie befindet, abgeschaut.
Einzelne Regionen können sich in ihrer Kaufkraft und ihrer wirtschaftlichen Anziehungskraft stark unterscheiden. Dieser Umstand wirkt sich sehr stark auf den Immobilienmarkt und die zu erzielenden Immobilienpreise aus. Immobilienteilmärkte verhalten sich hier nicht anders als andere Märkte, es gelten Angebot und Nachfrage.
Bei der Mikrolage geht es um den genauen Standort der Immobilie und deren Bewertung in der gesamten Region. Auch hier ist es verständlich, dass verschiedene Bezirke oder Lagen innerhalb einer Region besonders begehrt sein können, zum Beispiel, weil sie naturnah liegen oder infrastrukturell besonders positiv ausgestattet sind.
Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob die Immobilie in einem eher preisgünstigen oder eher teuren Teil der Region oder der Stadt liegt. Es geht auch darum, was in der Umgebung angesiedelt ist. Abwertende Faktoren sind zum Beispiel viel befahrene Straßen oder eine mangelnde Anbindung an die Infrastruktur.
Auch hier ist der Immobilienmakler in der Lage, mit geschultem Auge exakt die besonderen Vorteile einer Immobilie herauszuarbeiten und entsprechend in seiner Vermarktungsstrategie einzusetzen. Ein Laie im Immobiliensektor verschätzt sich hier häufig.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommt überwiegend das Sachwertverfahren zum Einsatz und wird stützend durch das Ertragswertverfahren bewertet.
Wichtig für die Bewertung bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind neben dem Grundstück, das Baujahr des Gebäudes und der Ausstattungsstandard. Anhand des Baujahres wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ermittelt. Diese kann durch Modernisierungsmaßnahmen erhöht bzw. bei Instandhaltungsrückstau oder Schäden verkürzt werden. Dazu werden auch die Außenanlagen, mögliche Mieteinnahmen und noch zu leistenden Erschließungskosten berücksichtigt.
Die Bewertung des Gebäudes an sich ist eine schwierige Angelegenheit. Hier spielen unter Umständen subjektive Faktoren, wie der Geschmack und die Vorstellung eines potentiellen Käufers eine übergroße Rolle.
