Immobilienerbschaft und Erbschaftssteuer der Erbengemeinschaft
Die Steuerbefreiung nach § 13 Abs.1 Nr. 4 b ErbStG
Die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG privilegiert die Erbschaft eines Familienheims, wenn bereits der Erblasser das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und der erbende Ehegatte (Lebenspartner) die Nutzung dieser Immobilie zu eigenen Wohnzwecken fortsetzt. Kritisch ist, dass rigoros nachversteuert wird, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall aufgegeben wird. Auch Kinder und Enkel werden privilegiert, allerdings ist bei ihnen die Wohnfläche für die Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter begrenzt.
Tücken von § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG
Wer ein Haus erbt, sollte sich auch deshalb steuerlich beraten lassen, weil die es unter Umständen steuerlich günstiger ist, auf bestimmte Steuerbefreiungen zu verzichten.
In § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG heißt es nämlich, dass Schulden und Lasten nicht abzugsfähig sind, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht der Besteuerung nach diesem Gesetz unterliegen. Gerade wer etwa aufgrund der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken steuerlich privilegiert ist, kann keine Schulden und Lasten in Abzug bringen.
2. Erbschaftssteuer bei der Erbengemeinschaft
Für die Berechnung der Erbschaftssteuer der Erben sind die Erbschaftsquote jedes Miterben, also sein Anteil am Erbe sowie die Voraussetzungen seines Verwandtschaftsgrades maßgeblich. Hier haften die Miterben daher nicht gemeinschaftlich, sondern individuell nach den jeweiligen persönlichen Voraussetzungen. Auch in der Erbengemeinschaft muss eine Verkehrswertermittlung, nach den oben genannten Grundsätzen, stattfinden. Fließen zwischen den Erben Ausgleichszahlungen, können diese unter bestimmten Voraussetzungen im Betriebsvermögen einkommensteuerpflichtig werden. Eine gute steuerliche Beratung ist wichtig.
3. Stundung der Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer bei Immobilien kann bis auf 10 Jahre gestundet werden, wenn ihre Zahlung zum Beispiel den Erben zum Verkauf der Immobilie zwingen würde.
4. Spekulationssteuer bei Veräußerung der Immobilie
Häufig verkennen Erben einer Immobilie, dass sie auch von anderer Seite mit dem Fiskus zu tun haben können. Private Veräußerungsvorgänge können steuerpflichtig werden. Für Grundstücke gilt eine sogenannte Bindungspflicht von 10 Jahren. Solange muss man eine Immobilie halten, um sie dann steuerfrei wieder verkaufen zu können. Anderes gilt für selbstgenutzte Immobilien. Gerade wer mehrere Immobilien erbt, die nicht selbst genutzt waren und reine Vermögensgegenstände darstellen, muss diesem Aspekt gesteigerte Aufmerksamkeit zollen, um nicht ungewollt bei zügiger Veräußerung in die Steuerpflicht zu rutschen. Hat nämlich der Erblasser die Immobilien vor weniger als 10 Jahren erworben, schlägt die 10-Jahresfrist auf den Erben durch. Der Steuersatz dieser Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz.
Wirtschaftlicher Sonderfall: Das Erbe vermieteter Immobilien
Wer solche Immobilien erbt, muss also noch intensiver auf ihren Wert und ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit achten. Hier entstehen in noch höherem Maße Verwaltungsgebühren und laufende Kosten. Auch sind Sanierungskosten nicht zu unterschätzen. Die Nachteile von Erbengemeinschaften können sich hier besonders massiv manifestieren, wenn etwa notwendige Investitionen auf Jahre hin verzögert werden und so der Wert der Immobilie vermindert wird. Auch spielt bei der Immobilienbewertung vermieteter Immobilien oft eine Rolle, ob diese gerade vermietet oder frei sind. Eine freie Wohnung lässt sich unter Umständen besser verkaufen, als eine zurzeit vermietete Wohnung.
