Scheidung und Hausverkauf - was beachtet werden sollte!

Trennen sich die Ehepartner und besteht ein gemeinsam bewohntes Haus bzw. eine Eigentumswohnung, müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden.

Ist die Immobilie noch mit Krediten belastet? Muss, wenn einer der Partner in der Wohnung oder dem Haus verbleibt, der andere Partner ausbezahlt werden oder ist es sinnvoll, wenn im Zuge der Scheidung das Haus an einen Dritten verkauft wird?

Der Streit um die Immobilie

Der Verkauf der Immobilie an einen Dritten kann Streitigkeiten verringern. Schlussendlich besteht die Möglichkeit, wenn sich das Haus oder die Wohnung im gemeinsamen Eigentum befindet, den Verkaufserlös gleichmäßig aufzuteilen. Damit der Verkauf aber stattfinden kann, müssen beide Ehepartner zustimmen. Besteht mitunter Konfliktpotential, kann die Kontaktaufnahme mit einem Scheidungsanwalt sinnvoll sein. Jeder kann als Vermittler der Parteien tätig sein und auch konstruktive Vorschläge bieten.
Ein weiterer Aspekt, der beim Hausverkauf nicht vergessen werden sollte, ist die Ablösung gemeinsamer Verbindlichkeiten. Wurde das Objekt etwa durch einen Kredit finanziert, kann dieser durch den Verkaufserlös getilgt werden. So ist es möglich, die gemeinsame Schuldenlast abzubauen und auch keine gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen mehr zu haben.
Wer sich jedoch nicht von der Immobilie trennen möchte, muss verschiedene Aspekte berücksichtigen. So muss der im Haus verbleibende Partner alle lastenden Verbindlichkeiten auf sich nehmen.

Kann der Eigenheim-Anteil auch übertragen werden?

Wird das Objekt nicht verkauft, kann natürlich auch der Anteil des einen auf den anderen Ehepartner übertragen werden. Im Rahmen der Übertragung des Eigentumsanteils wird oftmals eine Ersatzleistung oder auch Entschädigung vorgesehen. Problematisch erweist sich dieser Faktor dann, wenn der "fiktive Verkaufswert" der Immobilie bestimmt werden muss. Im Regelfall wird ein Gutachter beauftragt, der einen aktuellen Marktwert festlegt, wobei in vielen Fällen die Vorstellungen der Ehepartner hier auseinandergehen. Die Unstimmigkeiten entstehen vor allem auf Grund der subjektiven Einschätzungen. Fakt ist: Einrichtungsgegenstände und Arbeiten, die im Haus oder in der Wohnung geleistet wurden, spielen bei der Ermittlung des Preises keine tragende Rolle.

Wie lassen sich Schulden beim Hausverkauf innerhalb der Scheidung ausgleichen?

Verzichtet einer der beiden Partner auf seinen Eigentumsanteil, muss auf eine mögliche Entschädigungszahlung nicht geachtet werden. In diesem Fall wird Teil der Vereinbarung, die Streichung der Partei aus dem Grundbuch bzw. aus dem Kreditvertrag.
Übernimmt einer der Partner den Eigentumsanteil, muss darauf geachtet werden, dass alle Belastungen und Verbindlichkeiten, sowie auch mögliche Reparaturleistungen, aufgelistet und dokumentiert werden. Wichtig ist, dass - auch wenn es sich um den Ex-Partner handelt - agiert wird, als würde man einer fremden Person die Liegenschaft verkaufen.

Wie sieht ein Vertrag zur Übertragung der Anteile aus?

Ein dementsprechender Vertrag sollte - in Zusammenarbeit mit einem Anwalt - aufgesetzt werden. Nach Fertigstellung unterzeichnen beide Parteien das Schriftstück, welches noch notariell beglaubigt werden muss. Nachträgliche Bearbeitungen sind im Regelfall nicht möglich. Damit eine Übertragung stattfinden kann, muss der Ehegatte, welcher auch den Eigentumsanteil und somit alle Verbindlichkeiten übernimmt, auch die finanzielle Möglichkeit haben, alle laufenden Kosten, die nach der Scheidung auftreten, tragen zu können.

Kann die Immobilie an arbeitslose Partner oder Geringverdiener übertragen werden?

Möchte der Ehepartner, der als Geringverdiener eingestuft ist oder mitunter keine Arbeit hat, das Objekt übernehmen, besteht kein automatischer Anspruch auf Unterhalt. Stimmt der austretende Ehegatte jedoch zu, die Kreditverbindlichkeiten sowie laufende Zahlungen zu übernehmen, werden jene Zahlungen auf den Ehegattenunterhalt angerechnet. Fakt ist: Geringverdiener oder auch arbeitslose Personen sollten derartige Bürden nicht auf sich nehmen.

Was versteht man unter dem gemeinsamen Wohnrecht?

Mitunter besteht auch die Möglichkeit einer Hausteilung. Derartige Vereinbarungen kommen immer wieder bei mehrstöckigen Wohnobjekten vor, wenn einer der Partner etwa den oberen Teil, der andere Partner die untere Etage nutzt. Das gemeinsame Wohnrecht muss jedoch schriftlich dokumentiert werden.
Neben dem gemeinsamen Wohnrecht, gibt es auch die Möglichkeit der gemeinsamen Nutzung der Immobilie. Fakt ist: Wer seine Ehe scheiden lassen möchte, muss natürlich nachweisen, dass eine ausreichende Trennung der vorhandenen Lebensgemeinschaft gegeben ist. Können die Ehegatten keinen Nachweis erbringen, einen tatsächlich getrennten Haushalt zu führen, kann mitunter nicht der Nachweis erbracht werden, ein Trennungsjahr hinter sich gebracht zu haben.

Was passiert, wenn keine Einigung bei Scheidungsimmobilien erzielt wird?

Ist nur - laut Grundbuch - ein Ehepartner Eigentümer der Immobilie, hat er die sogenannte Weisungsbefugnis. Er hat die Möglichkeit, dass er seinen Partner nach der Trennung bzw. Scheidung auffordern kann, das Objekt zu verlassen. Zu beachten ist, dass eine Karenzzeit eingeräumt werden muss. Das ist jene Zeit, in welcher sich der Partner eine neue Unterkunft suchen muss. Ist der auszuziehende Partner ein Schuldner gegenüber Dritten, muss in der Trennungs- oder Scheidungsvereinbarung aufgeführt werden, dass dieser als Schuldner im Außenverhältnis zu den bestehenden Vertragspartnern gestrichen wird. Gewährt der alleinige Eigentümer hingegen ein beschränktes oder unbeschränktes Wohnrecht, kann eine Mietzahlung verlangt werden. Mitunter werden auch alle anfallenden Kosten geteilt.

Lohnt sich eine Teilungsversteigerung des Hauses bei einer Scheidung ?

Unter der Teilungsversteigerung wird eine besondere Art der Zwangsversteigerung beschrieben. Jene dient der tatsächlichen Auflösung der ideellen Gemeinschaft, sofern die Partner nicht in der Lage sind, eine gemeinsame Lösung zu finden. Eine Teilungsversteigerung kann nur beim zuständigen Gericht beantragt werden. Eine Teilungsversteigerung sollte aber vermieden werden, da in der Regel keine adaquaten Gebote erzielt werden.