Scheidungen und Haus oder Wohnung verkaufen

Interessengegensätze zum Thema Immobilie und Scheidung

Neben dem vermögensrechtlichen Rahmen spielen bei einer Trennung/Scheidung die verschiedenen Interessen der Beteiligten die entscheidende Rolle. Häufig möchte einer der Ehepartner bei einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Immobilie eher heute als morgen den Immobilienmakler aufsuchen, um das Haus unter Auflösung der Eigentümergemeinschaft finanziell zu verwerten. Der andere Partner möchte lieber auf den Hausverkauf verzichten und sucht nach anderen Möglichkeiten, den Partner auszuzahlen.

Einigen Paaren gelingt es auch nach der Scheidung, das Gemeinschaftseigentum aufrechtzuerhalten, damit zum Beispiel gemeinsame Kinder in ihrer gewohnten Umgebung mit einem Elternteil leben können. Nicht immer ist der Hausverkauf im Hinblick auf den Wert einer Immobilie die beste Variante.

Auf der anderen Seite fordert die Regelung gemeinsamen Eigentums nach der Scheidung/Trennung von beiden Parteien ein hohes Maß an Konflikttoleranz und eine immense vertragliche Regelungsdichte zu Fragen wie Finanzierung und Nutzung.

Nicht immer sind beide Ehepartner dazu in der Lage, wenn etwa der eine einen umfassenden wirtschaftlichen Neuanfang für sich sieht, während der andere aus sentimentalen oder anderen persönlichen Gründen an der Immobilie hängt.

Bei diesen Interessengegensätzen spielen schließlich auch der Wert der Immobilie und ihre Wirtschaftlichkeit sowie die grundsätzlichen finanziellen Möglichkeiten der Beteiligten eine Schlüsselrolle.

Trennung und Haus – Was ist im Trennungsjahr der Scheidung zu beachten?

Das deutsche Scheidungsrecht verlangt von Ehepartnern im Normalfall eine Trennungszeit von mindestens einem Jahr, bevor ein Scheidungsantrag vollzogen werden kann. Nicht selten verbringen die Beteiligten auch im Falle von gemeinsamem Immobilieneigentum dieses Jahr noch unter einem Dach. Rechtlich ist das auch zulässig, wenn beide Partner nachweislich getrennt wirtschaften.

In vielen Fallkonstellationen zieht der eine Partner schon während des Trennungsjahres aus.  Der verbleibende Partner nutzt die gemeinsame Immobilie dann allein und hat einen finanziellen Vorteil. Diesen kann der ausgezogene Partner mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels beziffern. Der Wohnvorteil ist im Rahmen von Unterhaltsfestsetzungen relevant und kann daneben zu Ansprüchen auf Ausgleichszahlungen für den ausgezogenen Partner führen. An dieser Stelle beginnen häufig finanzielle Zwänge, die am Ende den Hausverkauf als einzige Alternative erscheinen lassen, wenn etwa der im Haus verbliebene Ehepartner, den anderen nicht auszahlen kann oder durch Berücksichtigung des Wohnwerts auf sein Nettoeinkommen von dem verbleibenden Unterhalt nicht leben kann. 

Streiten Ehepartner bereits darüber, wer im Haus bleiben darf, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Gerichte privilegieren regelmäßig Kinder mit dem betreuenden Elternteil, wenn die Bleibensfrage streitig wird.

Entscheidend ist, dass eine mögliche Kreditverpflichtung auch in den Wirren eines Trennungsjahres zuverlässig bedient wird. Darüber müssen sich beide Partner im Klaren sein, gleich, wer nun im Einzelfall die Immobilie noch bewohnt oder nicht.  Andernfalls drohen eine Kündigung des Kreditvertrages und eine mögliche Zwangsversteigerung der Immobilie mit vielen unangenehmen Folgen für beide Beteiligte.

Sind Probleme bei der Zahlung der Kreditraten absehbar, sollte unbedingt über einen schnellen Hausverkauf durch eigene Initiative nachgedacht werden und sofort auch das Gespräch mit dem Kreditinstitut gesucht werden.  Eine Zwangsversteigerung durch die Bank erreicht trotz Immobilienbewertung und Gutachten selten den tatsächlichen Wert der Immobilie, führt in der Folge also häufig dazu, dass der Kredit in ungünstigen Fällen nicht vollständig getilgt werden wird und somit die Ehepartner erhebliche Wertverluste sowie Restansprüche der Bank zu befürchten haben.

Die Bank wird in jedem Fall bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch weitere Kosten geltend machen, die dann zusätzlich zum eigentlichen Kreditbetrag fällig werden. Die Ehepartner werden bei einer solchen Entwicklung wirtschaftlich nur verlieren und auch Ihrer Handlungsfreiheit enthoben.

1. Wie läuft der Immobilienverkauf bei einer Einigung der Scheidung?

Der Verkauf erfolgt hier anlässlich der Scheidung nach Bewertung mit Makler und Wertgutachten.

Die Parteien sollten sich im Vorfeld jeweils einzeln rechtsanwaltlich beraten lassen, besonders dann, wenn eine streitige Entwicklung abzusehen ist. Erforderlich ist weiterhin eine vor dem Verkauf erfolgende ordnungsgemäße Immobilienbewertung mittels Gutachten. Hierzu sollte ein seriöser Immobilienmakler hinzugezogen werden, gegebenenfalls auch zusätzlich ein gesonderter Sachverständiger für Immobilien. Auch der Verkauf selbst sollte durch den Immobilienmakler erfolgen, weil so meist ein Verkaufspreis nahe an der Immobilienbewertung erreicht werden kann.

Das Gutachten ist nicht nur wichtig, damit die Parteien eine saubere, objektive Grundlage für die Preisfestsetzung beim Verkauf haben. Auch im Falle weiterer gerichtlicher Auseinandersetzungen, im Rahmen des Scheidungsverfahrens, ist eine objektive Wertfestsetzung unverzichtbar. Experten wie Sachverständige oder Immobilienmakler sorgen daneben für weitere Voraussetzungen eines Hausverkaufs, wie beispielsweise die Ausstellung eines Energieausweises, soweit dieser noch nicht vorliegt.

Ist das Grundstück noch in einer Finanzierung verhaftet, muss das Finanzierungsinstitut benachrichtigt werden und ein gemeinsamer Kredit gekündigt werden. Dabei sollte so kalkuliert werden, dass der Kredit aus dem Hausverkauf getilgt werden kann. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist ebenfalls verwirkt werden, wenn die Kreditnehmer ihr Darlehen vorzeitig kündigen. Im Idealfall umgeht man diesen, in dem etwa der neue Eigentümer der Immobilie in den Vertrag eintritt. Im Zuge von Trennungsstreitigkeiten ist diese Konstellation nicht immer erreichbar, aber beide Parteien sollten solche Umstände im Hinterkopf haben. Andernfalls bleibt für sie vielfach bei einem Verkauf trotz Gutachten und einem danach erzielten Kaufpreis, nach Abzug von Kreditbetrag und weiteren Kosten, nicht mehr viel übrig.  Steuerrechtlich führt unter anderem das selbstgenutzte Wohneigentum in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf zu einer Befreiung von der Spekulationssteuer, sollte der Ankauf der Immobilie weniger als 10 Jahre zurückliegen.

Beteiligte Anwälte sorgen für entsprechende vertragliche Regelungen des gemeinsamen Verkaufs und der späteren Verteilung des erzielten Kaufpreises. Der Kaufpreis wird nach Abzug des möglichen Darlehens und anderer Kosten grundsätzlich 50:50 auf die beiden Grundstückeigentümer verteilt. Dabei spielt es zunächst keine Rolle, wer mehr in das Haus investiert hat oder weitere Kosten wie die Zahlung der Kreditraten nach der Trennung übernommen hat. Eine mögliche Anrechnung solcher Posten findet über den Zugewinnausgleich im Rahmen gesonderter Vereinbarungen statt.

2. Das Scheidungspaar ist sich NICHT einig beim Hausverkauf - Was nun?

Nach dem Trennungsjahr kann einer der Beteiligten, den Hausverkauf auch gegen den Willen des anderen durchsetzen.

Die beste Lösung ist dieser Fall nicht, weil es auch hier zu einer Zwangsversteigerung in Gestalt der Teilungsversteigerung kommt.

Manchmal ist einer der Partner zu dieser Vorgehensweise gezwungen, etwa wenn der andere Partner die finanzielle Beteiligung an den Kreditraten einstellt und so in absehbarer Zeit der Kredit nicht mehr, durch einen der Partner, bedient werden kann.

Auch wenn ein Sachverständiger ein Wertgutachten erstellt, sind die Erlöse aus der Teilungsversteigerung selten befriedigend. Vorteilhaft an dieser Variante ist, dass beide Beteiligte mit steigern können und so auch der nicht verkaufswillige Partner das Alleineigentum an der Immobilie günstig erwerben kann.

Dieser Vorteil steht jedoch häufig in keinem Verhältnis zu den Wertverlusten, die durch die Zwangsversteigerung entstehen.

Gerade bei wirtschaftlich notleidenden Parteien sollte immer versucht werden, eine Einigung über den Immobilienverkauf zu erzielen.

5. Warum soll ich beim Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien aufpassen?

Werden im Gemeinschaftseigentum stehende, nicht selbst genutzte, Immobilien in die Streitigkeiten anlässlich der Scheidung involviert, geht es bei der Entscheidung zum Verkauf, um zu erreichende Erlöse und Werte. Hier sollte das Haus als Wertobjekt im Mittelpunkt stehen und sehr genau unter Berücksichtigung aller Umstände geprüft werden, ob die weitere gemeinsame Verwaltung und Fruchtziehung aus dem Grundbesitz nicht ertragsreicher ist, als der schnelle Hausverkauf. Die steuerliche Frage im Bereich der privaten Spekulationsgeschäfte kann hierbei ebenfalls eine wesentlich größere Rolle spielen als beim selbstgenutzten Einfamilienhaus.

Weitere gemeinsame Haltung des Immobilieneigentums nach Trennung/Scheidung

Entscheiden sich Scheidungsparteien gegen einen Verkauf der Immobilie, bleibt trotz Scheidung das Gemeinschaftseigentum erhalten oder einer der Beteiligten ist in der Lage, das Haus allein zu übernehmen und den anderen auszuzahlen. Hier sind verschiedene Konstellationen denkbar. Regelmäßig kommen die Parteien ohne professionelle, vertragliche Vereinbarungen nicht aus. Häufig sind diese Vereinbarungen nur möglich, wenn keine Kredite mehr auf der Immobilie lasten. Eine darlehensgebende Bank wird sich nämlich nur in seltenen Fällen bereit erklären, auf einen der Schuldner aus dem Darlehensvertrag zu verzichten, die gesamtschuldnerisch haften.

1. Kann der Ehepartner bei der Scheidung ausgezahlt werden um die Immobilie zu behalten?

Hier können Raten oder Einmalzahlungen vereinbart werden. Auch Aufrechnungen mit Unterhaltszahlungen sind denkbar. Möglicherweise gelingt eine Auszahlung durch Aufnahme einer Hypothek. Auch in diesen Fällen kommt es auf eine objektive, seriöse Immobilienbewertung an, bei der immer ein Sachverständiger tätig werden sollte.

2. Wann sollte das eigene Haus oder die Wohnung bei einer Scheidung verkauft werden?

Diese Konstellation verlangt den Beteiligten einiges an Konsensfähigkeit ab, kann aber den Wert der Immobilie und deren Erhalt für gemeinsame Kinder sicher helfen. Besonders wichtig ist, dass die Beteiligten sich über die Verteilung der Kosten einig werden können, insbesondere dann, wenn noch ein Darlehen abzuzahlen ist. Die Beteiligten sind gut beraten, auch bei Wohnungseigentum anlässlich der Trennung/Scheidung, ein Gutachten zum Wert der Immobilie erstellen zu lassen. Dieses hilft weiter, falls sich einer der Partner oder beide die Angelegenheit nochmals überlegen. Vielfach zeigt sich erst einige Zeit nach einer Scheidung, dass die finanziellen Aufwendungen für ein Haus getrennt und außerhalb eines familiären Verbundes kaum zu stemmen sind.

Welche Tipps zum Thema Scheidung und Immobilie sind sinnvoll?

• Bewahren Sie einen kühlen Kopf und lassen Sie sich rechtlich beraten.
• Suchen Sie beim Thema Immobilie den Konsens mit Ihrem Partner, auch wenn die Trennung kontrovers ist.
• Führen Sie frühzeitig  Gespräche mit einem möglichen Darlehensgeber, um Ihre finanziellen Verluste so gering wie möglich zu halten.
• Suchen Sie proaktiv nach Lösungen, Passivität schadet Ihnen.
• Bedenken Sie, dass ein Hausverkauf jedem Beteiligten einen Neuanfang ermöglicht, auch wenn er zunächst schmerzlich sein mag.