Immobilienerbschaft

Das Erbrecht

Was ist zu tun, wenn ein Erbe oder eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt? Es geschieht sehr oft – nahezu bei jedem zweiten Erbfall, dass ein Erbe an eine Erbengemeinschaft fällt.

Eine Immobilie zu erben bedeutet Verantwortung für das Haus, die Wohnung zu übernehmen. Zum Alptraum kann ein Erbe werden wenn das Objekt noch erheblich belastet ist, was zur Folge hat, dass Hypotheken und Darlehen getilgt werden müssen. Mit Annahme der ererbten Immobilie müssen der oder die Erben als Rechtsnachfolger Bankverpflichtungen übernehmen. Als Erbe sollten Sie sich vor Annahme der Erbschaft gut informieren, um zu erkennen worauf Sie achten müssen – welche Vorteile und Nachteile Ihnen das Erbe bringt.

Zusammengefasst sind dies die wichtigsten Fakten zum Erbrecht:
• Als Rechtsnachfolger des Erblassers werden Sie neuer Eigentümer und müssen deshalb für das ererbte Gebäude in vollem Umfang Verantwortung übernehmen.
• Informieren Sie sich als erstes über die Werthaltigkeit der Immobilie. Falls der Nachlass überschuldet ist müssen Sie das Erbe nicht annehmen. Schlagen Sie die Erbschaft frist- und formgerecht aus.
• Im Falle der Annahme des Erbes sollten Sie zeitnah über die Zukunft der Immobilie entscheiden: selbst einziehen, vermieten oder kaufen? Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, haben Sie alternativ auch die Möglichkeit ein sogenanntes Wohneigentum zu begründen.
• Als neuer Eigentümer sind Sie verpflichtet, den Grundbucheintrag zu berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren erhebt das Grundbuchamt für diese Berichtigung keine Gebühren. Das sollten Sie nutzen.
• Fällt das Erbe an eine Erbengemeinschaft, sollte umgehend geklärt werden was mit der Immobilie geschehen soll. Auch der Erbengemeinschaft stehen alle Wege offen: verkaufen, verwalten, behalten. Wichtig ist nur, dass Einigkeit besteht. Im Streitfall kann es zur Teilungsversteigerung kommen, die alleine aus wirtschaftlicher Sicht viele Nachteile bringt.

Wir haben 10 Tipps für Sie zusammengestellt, die Ihnen bei der richtigen Entscheidung helfen sollen:

1. Der Erbfall ist eingetreten – was passiert nun?

Der Gesetzgeber lässt den Erben kaum Zeit zu trauern. Als gesetzlicher oder testamentarisch bestimmter Erbe werden Sie, sobald der Erbfall eingetreten ist, Rechtsnachfolger Ihres Erblassers. Sie übernehmen damit alle Verpflichtungen und Rechte des Verstorbenen und tragen Verantwortung für die Immobilie. Mit dieser gesetzlichen Maßnahme wird sichergestellt, dass aus dem Erbe kein herrenloser Besitz wird.

Nicht selten kommt es vor, dass beispielsweise der Ehepartner als Erbe eines Hauses übersieht, welche Belastungen mit der Annahme des Erbes verbunden sind. Hat ein Erbe nicht genügend Liquidität, um etwaige Bankverpflichtungen zu bedienen, kann er das Erbe ausschlagen. Dazu müssen Sie sich über Form und Fristen einer Erbausschlagung informieren lassen.

2. Welchen Wert hat die geerbte Immobilie?

Wenn Sie ein Erbe antreten übernehmen Sie sowohl die Vermögenswerte wie auch die Verbindlichkeiten und eventuelle Schulden des Verstorbenen. In der Regel macht es keinen Sinn ein Erbe anzunehmen, wenn die Verbindlichkeiten höher sind als die Vermögenswerte. Entscheidend ist auch, was Sie mit einer geerbten Immobilie vorhaben.

Wenn die Immobilie stark sanierungsbedürftig ist, eventuell zusätzlich mit Hypotheken belastet, sollten Sie genau prüfen, ob sich ein Sanierungsaufwand für Sie rechnet. Übersteigen die zu erwartenden Kosten der Sanierung den Wert der Immobilie so stark, dass Sie die Last nicht tragen können sollten Sie das Erbe ablehnen. Sehr schwierig wird diese Entscheidung natürlich, wenn es zum Beispiel um das Elternhaus oder die elterliche Wohnung geht. Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, das Elternhaus zu sanieren, um selbst darin zu wohnen ergibt sich natürlich eine ganz andere Situation. Wenn die Sanierung dazu dient, eine Mietimmobilie instand zu setzen, sollten die zu erwartenden Mieten den Kapitaleinsatz rechtfertigen.

Falls Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie annehmen um sie zu verkaufen, ist es in jedem Fall wichtig, den Verkehrswert zu kennen bzw. schätzen zu lassen. Hier spielt die Lage, die Umgebung und nicht zuletzt die Nachfrage eine wichtige Rolle. Wenn sich kein Käufer findet, der bereit ist, einen vertretbaren Kaufpreis zu zahlen sollten Sie Ihre Entscheidung, was mit der ererbten Immobilie in Zukunft geschehen soll, gut überdenken.

3. Wann sollte ich eine Hauserbschaft bzw. Immobilie beim erben ausschlagen?

Wenn Sie das Erbe nicht antreten wollen oder können, müssen Sie innerhalb von sechs Wochen (nach Eintritt des Erbfalls) die Erbschaft ausschlagen.
Beachten Sie, dass sich die Frist für einen Erbschaftsausschlag nicht verlängern lässt. Sie können die Ausschlagung der Erbschaft bei einem Rechtspfleger des zuständigen Amtsgerichts erklären oder bei einem Notar beurkunden lassen. Auch hier ist es wichtig, dass der Notar das Amtsgericht fristgemäß informiert.

Tipp: Lassen Sie sich anwaltlich beraten um keine finanziellen Risiken einzugehen!

4. Was ist zu tun, wenn Sie ein Haus geerbt haben?

Wenn Sie sich zur Annahme der Erbschaft entschieden haben sollten Sie zeitnah klären was mit der Immobilie geschehen soll. Sie können das Haus, die Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Bedenken müssen Sie dabei auch die steuerlichen Aspekte. Erbschaftssteuer müssen Sie bezahlen, wenn der Wert der Immobilie den Erbschaftssteuer-Freibetrag der Ihnen zusteht übersteigt. Errechnet wird dieser Betrag aus dem Vermögenswert abzüglich der damit verbundenen Verbindlichkeiten.

4.1. Soll ich eine geerbte Immobilie selber bewohnen?

Von der Erbschaftssteuer befreit werden Ehepartner und eingetragene Lebenspartner sofern sie in dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung 10 Jahre lang wohnen. Für den Fall, dass Sie vor Ablauf der 10-Jahresfrist ausziehen entfällt die Steuerbefreiung – und zwar rückwirkend zum Datum des Erbfalls. In dringenden Fällen – wenn Sie beispielsweise aus triftigen, belegbaren Gründen nicht mehr imstande sind die Wohnung, das Haus zu bewohnen – werden Ausnahmen zugestanden. Gründe können sein: Umzug ins Pflegeheim, berufsbedingter Wohnungswechsel.

Die Befreiung von der Erbschaftssteuer trifft auch für das Kind eines Erblassers zu wenn es die geerbte Immobilie 10 Jahre bewohnt hat. Eine Einschränkung gibt es jedoch: die Wohnfläche darf 200 qm nicht überschreiten. Fällig wird Erbschaftssteuer für den Anteil an Quadratmetern der diese Wohnfläche übersteigt. Aber auch nur dann, wenn der steuerliche Freibetrag (für Kinder 400.000 Euro) überschritten wird.

Ein Beispiel: Der Verkehrswert der geerbten Immobilie mit einer Wohnfläche von 300 qm liegt bei 600.000 Euro. Der Steuerfreibetrag gilt für 200 qm, die darüber liegenden 100 qm Wohnfläche sind steuerpflichtig und haben einen Verkehrswert von 200.000 Euro, die in diesem Fall unter dem Steuerfreibetrag von 400.000 Euro liegen. Somit wird keine Erbschaftssteuer fällig.

4.2 Soll ich die geerbte Wohnung vermieten?

Wenn Sie eine Mietimmobilie erben oder ein geerbtes Haus vermieten wollen, wird die Erbschaftssteuer aus 90 Prozent des Verkehrswertes berechnet. Miet- und Pachteinnahmen unterliegen der Einkommenssteuer. In die Verträge, die der Erblasser mit den Mietern abgeschlossen hat treten Sie als Rechtsnachfolger ein. Falls Sie selbst in eine Wohnung oder das Haus einziehen wollen haben Sie die Möglichkeit zur fristgerechten Kündigung zwecks Eigenbedarf.

Wenn es sich bei Ihrem Erbe um ein Miethaus handelt, ist in der Regel eine Hausverwaltung eingeschaltet. Nehmen Sie Kontakt auf und lassen Sie sich vom Hausverwalter über den Zustand der Immobilie umfassend informieren. So haben Sie eine Grundlage zu entscheiden was sinnvoller ist: behalten oder verkaufen?

4.3 Wie wird bei einem geerbten Mehrfamilienhaus Wohnungseigentum begründet?

Als Erbengemeinschaft haben Sie die Möglichkeit, eine Mietimmobilie gemeinsam zu verwalten oder in Wohneinheiten (Eigentumswohnungen) aufzuteilen und Wohnungseigentum zu begründen. Wenn einzelne Eigentumswohnungen oder das gesamte Miethaus für das Wohneigentum begründet wurde verkaufen werden soll, hat der Mieter bzw. haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die von ihnen bewohnten Eigentumswohnungen.

Für die Begründung von Wohneigentum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, die Sie von einem Architekten erstellen lassen müssen. Bestätigt wird darin, dass es sich bei jeder Wohnung um eine Wohneinheit handelt, die in sich abgeschlossen und eigenständig nutzbar ist. Danach muss ein Notar die Teilungserklärung (Aufteilung in Wohnungs- und Gemeinschaftseigentum) beurkunden. Eine Erbengemeinschaft bildet so eine Wohnungs-Eigentümergemeinschaft in der jeder Eigentümer mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren kann.

4.4 Wann soll die geerbte Immobilie verkauft werden?

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, die geerbte Immobilie zu verkaufen, sollten sie diese Aspekte bedenken:
• Beim Verkauf bekommen Sie Kapital das Ihre Liquidität erhöht.
• Wenn Grundschulden und Hypotheken bestehen müssen diese aus dem Erlös bedient werden.
• Bestehende Darlehen können bei Verkauf zwar fristgerecht gekündigt werden, aber in der Regel fallen jedoch Vorfälligkeitsentschädigungen an, die den Verkaufspreis erheblich schmälern können.
• Oft ist es günstiger zu warten bis die Zinsfestschreibungszeit abgelaufen ist.
• Lassen Sie sich von einem seriösen Immobilienmakler vor Ort den aktuellen Verkehrswert für die Immobilie errechnen.
• Einfluss auf den Verkaufspreis haben bei einem vermieteten Objekt auch die Mietverhältnisse und der eventuelle Sanierungsbedarf.

5. Kann ich mit dem Erbschein das Grundbuch berichtigen?

Als Erbe und neuer Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses müssen Sie den Grundbucheintrag berichtigen lassen. Dazu benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament (ein einfaches Testament ist nicht ausreichend). Einen Erbschein können Sie beim Nachlassgericht beantragen.