Immobilien in der Erbschaft kurz erklärt - Fragen und Antworten!

Vieles ist im Nachlass bei Immobilien zu beachten

Wirtschaftlich und emotional gehören Immobilien regelmäßig zu den bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft.

Die Rechtsanwälte, Fachanwälte und Steuerberater unserer Kanzlei beraten sowohl Erblasser wie auch Erben in allen Rechts- und Steuerfragen rund um die Immobilien-Erbschaft. Wir übernehmen sowohl die Gestaltung des Testaments wie auch die Vertretung bei Erbstreit.

Die Antworten auf alle zu beachtenden Fragen zum Immobilien-Nachlass finden Sie hier:

Tel. 040-60 59 00 19 • 8-20 Uhr

1. Wer wird Eigentümer einer Immobilie bei einer Erbschaft?

Eigentümer der Immobilie werden – sofern es kein Testament gibt – die gesetzlichen Erben (Angehörige) des Erblassers. In der Regel gibt es dann mehrere Erben. Es entsteht eine Erbengemeinschaft. Wenn ein Testament vorliegt, geht die Immobilie an die testamentarischen Erben oder auch an die Vermächtnisnehmer. Oftmals entscheidet in solchen Fällen eine Teilungsanordnung darüber, an welchen Erben die Immobilie fällt.

2. Wie wird ein Erbe Immobilieneigentümer und im Grundbuch eingetragen?

Im Erbfall werden der Erbe oder die Erben Gesamtrechtsnachfolger und somit auch Eigentümer aller Gegenstände aus dem Nachlass einschließlich eventuell vorhandener Immobilien. Die Annahme der Erbschaft ist dazu nicht erforderlich. Mit dem Tod des Erblassers wird der Erbe bereits Eigentümer. Damit ist der Grundbucheintrag nicht mehr richtig und muss aktualisiert werden. Die Berichtigung des Grundbuches können die Erben beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren gestellt, ist er gebührenfrei.

Wenn die Immobilie nach dem Erbfall zeitnah veräußert wird, ist die Berichtigung des Grundbuches gegebenenfalls nicht notwendig. Es ist jedoch sinnvoll, das Grundbuchamt zu informieren.

3. Wann benötigen Erben einer Immobilie einen Erbschein?

Kann sich ein Erbe nicht mit einem notariellen Testament, das vom Nachlassgericht eröffnet wurde ausweisen muss er einen Erbschein vorlegen. Der Antrag für einen Erbschein ist bei dem jeweils zuständigen Nachlassgericht zu stellen. Bei den Erbschein-Kosten gibt es eine Änderung: seit 01.08.2013 können die Kosten des Erbscheins nicht mehr auf den gebührenrechtlichen Geschäftswert des eingetragenen Grundstücks beschränkt werden.

Falls es Streit darüber gibt, wer überhaupt Erbe wurde, wird dies in der Regel gerichtlich im sogenannten Erbscheinverfahren geklärt. Als Alternative kann auch eine Erbfeststellungsklage bei den ordentlichen Zivilgerichten angestrebt werden.

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4. Was geschieht wenn mehrere Erben aus der Erbengemeinschaft die Immobilie erwerben wollen?

Grundsätzlich gehört allen Erben einer Erbengemeinschaft alles – bezeichnet wird dies als Gesamthand-Gemeinschaft. Die Entscheidungen bei der Verwaltung oder der Veräußerung einer Immobilie werden von der Erbengemeinschaft in der Regel einstimmig oder auch mehrheitlich getroffen. In der Praxis führt das sehr häufig zu extremen Konflikten. Schwierig und komplex sind beispielsweise die Sachverhalte wenn ein Erbe im Haus oder in der Wohnung aus dem Erbnachlass wohnen will oder wohnen soll. Damit steht den weiteren Erben eine Entschädigung zu. Wenn sich die Erben nicht über die zukünftige Nutzung oder Verwertung der Immobilie einigen können, droht die Teilungsversteigerung. Grundsätzlich hat jeder der Miterben darauf einen Anspruch.

5. Haben die Pflichtteilsberechtigten einen Anspruch an Immobilien aus dem Nachlass?

Pflichtteilsberechtigte Angehörige werden nicht Mitglied einer Erbengemeinschaft. Durch die Enterbung erhalten sie lediglich einen gesetzlich festgelegten Pflichtteil und haben keinen Anspruch an den Immobilien. Gegenüber den Erben haben sie keinen Anspruch auf die Übertragung von Immobilien oder irgendwelchen Miteigentumsanteilen. Verlangen können sie allerdings die Auszahlung ihre Pflichtteil in Geld von den Erben. Bemessen wird der Pflichtteilsanspruch am Nachlass-Gesamtwert sowie 50 Prozent der gesetzlichen Erb-Quote eines Pflichtteilberechtigten. Auch aus diesem Grunde ist der Wert aller im Nachlass vorhandenen Vermögenswerte erforderlich.

Pflichtteilsberechtigte haben einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass die Erben auf Kosten des Nachlasses in einem Sachverständigengutachten den Verkehrswert der Nachlassimmobilie ermitteln lassen.

6. Mit welcher Erbschaftsteuer werden Immobilien belastet?

Alle Nachlasswerte (Häuser, Wohnungen, Grundstücke) unterliegen der Erbschaftssteuer. Seit geraumer Zeit wird dazu der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie herangezogen, der durch eine Immobilienbewertung errechnet wird. Früher wurde die Erbschaftssteuer nach dem vereinfachten Ertragswert oder Einheitswert berechnet. Ein Privileg bei der Festsetzung der Erbschaftssteuer genießen allerdings privat genutzte Immobilien, die von den Erben zu Wohnzwecken nach dem Erbfall weiter genutzt werden. So lassen sich beispielsweise erhebliche Steuern sparen, wenn das Familienheim zu Lebzeiten an den Ehegatten übertragen wird. Eine solche Schenkung ist völlig steuerfrei.

Informationen rund um die Besteuerung von Immobilien aus Erbschaften und Schenkungen finden Sie unter
• Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Immobilien
• Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

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7. Was ist zu tun, wenn ich als Erblasser Immobilien-Streitigkeiten ausschließen möchte?

Ein Rat an Immobilieneigentümer: Sorgen Sie im Testament dafür, dass im Erbfall eine Immobilie nicht Anlass zum Erbstreit wird, der unter Umständen sogar zur Zwangsversteigerung führen kann. Wie aus den vorangegangenen Informationen deutlich wird, sollten Immobilien möglichst nicht an eine Erbengemeinschaft fallen. Es ist immer ratsam und sinnvoll, Immobilien die nicht zerstückelt werden sollten, an einzelne Personen in Form einer Teilungsanordnung oder als Vermächtnis zu vererben. Sollten bei einer solchen Entscheidung jedoch untragbare Ungerechtigkeiten bezüglich der Erb-Aufteilung entstehen, können Immobilienbesitzer alternativ zu Lebzeiten Immobilien in einen Familienpool – an dem mehrere Personen beteiligt sind – übertragen.

Wer verhindern möchte, dass der Wert der Immobilie auch im Pflichtteil berücksichtigt wird, kann das Objekt an andere Personen übertragen. So werden bei einer Schenkung 10 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr weniger bei der Berechnung des Pflichtteils zu Grunde gelegt. Eine solche Regelung funktioniert nicht, wenn der Erblasser zum Beispiel durch Wohnrecht, Nießbrauch und/oder Widerrufsrecht eigentlicher Eigentümer bleibt. Er muss tatsächlich und umfänglich sein wirtschaftliches Eigentum aufgeben.

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