Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienverkauf?

Was kostet ein Notar? Wie hoch sind die Notargebühren?

Notarinnen und Notare dürfen ihre Kosten (Gebühren und Auslagen) nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Bundesnotarordnung nur im Rahmen des  gesetzlich vorgeschriebenen Gebührenrahmens erheben. Die ist also anders als beispielsweise bei der Courtage des Immobilienmaklers, die grundsätzlich frei ausgehandelt werden kann. Durch die Bindung an gesetzliche Gebührenrahmen soll Jedermann Zugang zu den Dienstleistungen des Notars zu gleichen Bedingungen erhalten können. Das gesetzliche Gebührensystem führt nicht immer zur Kostendeckung für das einzelne Tätigkeit des Notars in jedem einzelnen Bereich.
Der Gesetzgeber sichert damit eine gewisse Unabhängigkeit vom Wert des Geschäfts.  Beim  Immobilienkauf orientieren sich die Gebühren des Notars am Kaufpreis für das Grundstück, nicht am tatsächlichen Wert der Immobilie. Zwischen 1 % und 1,5 % vom Kaufpreis können Notare beim Immobilienverkauf vereinnahmen. Welchen Satz sie  am Ende wählen, hängt auch von der Komplexität des entsprechenden Kaufvertrages ab. Ein Kaufvertrag zu einer Immobilie kann etwa den bloßen Erwerb des Bauplatzes, den Kauf eines  Ein- oder Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung sowie die Übertragung eines Erbbaurechts regeln. Je nach Kaufobjekt sind unterschiedlich komplexe Vertragsgestaltungen notwendig. Besonders komplex und rechtlich risikoreich ist etwa der sogenannte Bauträgervertrag.  Dabei erwirbt der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude, welches erst noch erstellt wird. Der Verkäufer ist in dieser Konstellation Bauherr der entsprechenden Immobilie. Störungen und Verzögerungen im Bauverlauf haben meist erhebliche Konsequenzen für den Erwerber und die gesamte Vertragsdurchführung, diesem Umstand muss der Vertrag Rechnung tragen.

Wofür haftet ein Notar?

Notare nehmen nicht nur private, sondern auch öffentliche Interessen wahr. Sie sorgen zum Beispiel dafür, dass das Finanzamt von Grundstückgeschäften Kenntnis erlangt. Sie genießen ein besonders hohes Vertrauen bei Bürgern, Behörden und Finanzinstituten, dem sie gerecht werden müssen. Ihre Standesrichtlinien, wie auch allgemeine Bestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch, stellen deshalb hohe Anforderungen an die Integrität und die Sorgfalt der Notarstätigkeit. Sie haften bei Grundstückgeschäften dafür, dass keine ungesicherten Rechtsakte erfolgen und dass vor allem unerfahrene Beteiligte nicht bevorzugt werden.
Auch der Beurkundungsablauf stellt hohe Anforderungen an die Notare, die etwa durch das laute Verlesen der Urkunde die Bedeutung des Rechtsgeschäfts vor Unterzeichnung nochmals hervorheben müssen. Notare müssen eine  Haftpflichtversicherung mit entsprechend hohen Deckungsbeiträgen abschließen, da gerade bei Immobilienverkäufen und Fehlleistungen, auf Seiten des Notars entsprechend hohe Schadenssummen aufgerufen werden. Oftmals streiten deshalb Betroffene mit der Haftpflichtversicherung des Notars vor Gericht, wenn es um die Haftung des Notars geht. Zur Notarhaftung existiert ein umfangreicher Katalog richterlicher Rechtsprechung. Viele einzelne ausgeurteilte Fälle haben grundsätzlichen Charakter und erlangen Bedeutung für die rechtliche Bewertung weiterer Rechtsstreitigkeiten in diesem Bereich.

Ein typischer Grundstücksverkauf und sein Ablauf

Was passiert beim Grundstückskaufvertrag bzw. Notartermin?

In manchen Fällen wird der Grundstückskaufvertrag bereits in der ersten Besprechung erstellt. Er regelt die Eckdaten des Immobiliengeschäfts, insbesondere:

1. Die Sicherung der Vertragsparteien durch Vormerkung und Fälligkeitsmitteilung
2. Die Löschung oder den Fortbestand von Belastungen auf das Grundstück
3. Die Mängelgewährleistung
4. Den Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten am Grundstück
5. Die Aufteilung der Erschließungskosten und die Notwendigkeit einer Vermessung beim Teilflächenkauf

In jedem Fall muss der Vertrag allen Vertragsbeteiligten zugänglich gemacht werden. Notarinnen und Notare haben die Parteien, unparteiisch zu den vertraglichen Bestimmungen, zu beraten. Sie erläutern auch, wie die Übertragung der Immobilie rechtstechnisch durchgeführt wird, welche Schritte beim Grundbuchamt notwendig werden und zu welchen Zeitpunkten der Kaufpreis gezahlt wird. Ihnen obliegt dabei besonders die Aufgabe, ungesicherte Vorleistungen eines Beteiligten zu verhindern. Rechtlich Unerfahrene können sich ihrer Führung anvertrauen. Die Vertragsparteien müssen genug Zeit haben, um sich mit dem Vertrag beschäftigen zu können und weitere offene Fragen gegebenenfalls vor der Beurkundung klären dürfen. Ist eine Vertragspartei Unternehmer, so sieht das Gesetz, zwischen Fertigung des Vertragsentwurfs und Beurkundung, eine 14-tägige "Überlegungsfrist" vor. Bei einem Grundstückskauf unter Privatleuten bestimmen die Parteien das Tempo des Kaufvorganges weitestgehend selbst. Haben sie es eilig, so kann die Fertigung des Vertragsentwurfs sowie auch die Beurkundung innerhalb weniger Tage vollzogen werden. Dennoch darf keine Partei unter Zeitdruck gesetzt werden, auch darauf haben Notare zu achten.

Welche Vorarbeiten leistet der Notars vor der Beurkundung?

Notare müssen zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs für einen Grundbuchstand sorgen, der die Vereinbarungen im Kaufvertrag widerspiegelt. Sie müssen deshalb am Ende dafür gesorgt haben,:

• dass in Abteilung I des Grundbuchs, zum Zeitpunkt des Kaufs, der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Nach Auflassungsvormerkung muss hier der Käufer eingetragen sein.
• dass mögliche in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Altlasten bei Eigentumsübergang gelöscht sind. Hierzu können sie schon vor der Beurkundung Löschungsbewilligungen einholen.
• dass auch in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene Belastungen gelöscht werden. Meist erscheint dann hier, nach Abwicklung des Kaufvertrags, eine neue Belastung des Käufers, wenn er den Kaufpreis für den Vertrag finanzieren lässt
• dass alle für den Verkauf erforderlichen Genehmigungen vorliegen, wie etwa die Verwalterzustimmung beim Erwerb einer Eigentumswohnung.

Was passiert bei der Beurkundung wenn man ein Haus verkauft?

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages folgt bestimmten formellen Anforderungen:

1. Die laute und vernehmliche Verlesung des gesamten Urkundentextes in Anwesenheit der Vertragsparteien ist unverzichtbarer Bestandteil des gesamten Prozesses. Unter keinen Umständen darf der Notar auf diesen Schritt verzichten. Hier bietet sich eine weitere Gelegenheit, um Fragen zu dem Kaufvertrag zu stellen oder Unklarheiten zu beseitigen. Jeder Beteiligte muss die Tragweite seiner Willenserklärung im Rahmen des Beurkundungsprozesses erfassen. Deshalb dürfen Notare auch nicht zu schnell oder unverständlich verlesen. Die Rechtssprechung stellt an die Verlesung, durch den Notar bei der Beurkundung, höchste Anforderungen, da sie das Kernstück des gesamten Beurkundungsprozesses ist. Haftungsvorwürfe setzen oft hier an, um Notaren ein Fehlverhalten nachzuweisen.

2. Wenn die Beteiligten mit dem Inhalt des Verlesenen - also dem Vertrag - einverstanden sind, unterschreiben die Vertragsparteien und der Notar den Vertrag in Anwesenheit aller Beteiligten.

3. Ist die Finanzierung des Käufers schon geregelt, kann im Anschluss, unter Anwesenheit des Käufers sowie des Notars, ein mögliches Grundpfandrecht für das finanzierende Institut beurkundet werden.

Die Beurkundung begründet im Übrigen auch die Fälligkeit der Courtage für einen möglicherweise am Immobilienverkauf beteiligten Immobilienmakler.

Wie ist der weitere formelle Ablauf der Grundstücksübertragung?

1. Notare behalten die Originalurkunde und erstellen weitere Ausfertigungen, die an die Vertragsparteien, das Grundbuch- und Finanzamt sowie andere Beteiligte, wie Makler übersandt werden

2. Die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt wird beantragt. Das Eigentum wird so für den Erwerber formell vorgemerkt, quasi also "reserviert". Diese wichtige Sicherung des Käufers muss unverzüglich beantragt werden. Es können bis zu 6 Wochen vergehen, bis die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wird. Eine Verzögerung an dieser Stelle kann den gesamten Erwerbsvorgang stören, weil die Kaufpreiszahlung von der Eintragung der Auflassungsvormerkung abhängig gemacht wird

3. Wie oben bereits angedeutet, müssen Altlasten endgültig gelöscht werden. Unter Umständen gehört es zu den Aufgaben des Notars, hierzu mit Drittbeteiligten Ausgleichszahlungen zu vermitteln und zu verwalten

4. Unter Umständen beurkunden Notare für Bankdarlehen erforderliche Grundpfandrechte. (Siehe oben bei der Beurkundung.) Sie übernehmen auch den Schriftverkehr mit den Finanzierer, wenn der Käufer das so vereinbart

5. Liegen alle Genehmigungen vor und ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, erteilen die Notare dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Der Kaufpreis wird somit fällig gestellt. Auch ein beteiligtes Finanzierungsinstitut erhält eine Abschrift dieser Mitteilung und auch der Grundstücksverkäufer. Die meisten Grundstückskaufverträge sehen eine Zahlungsfrist, zwischen Erteilung der Mitteilung und Zahlung, von 14 Tagen vor

6. Der Verkäufer bestätigt dem Notar den Erhalt des Kaufpreises

7. Etwaige Löschungsbewilligungen haben Notare dem Grundbuchamt eingereicht. Mögliche neue Belastungen, für die aktuell finanzierende Bank, werden beantragt

8. Nunmehr ist es weitere Aufgabe des Notars, die Umschreibung des Grundstücks zu betreiben und somit den Eigentumsübergang endgültig einzuleiten. Dazu muss ihm die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen, welches darin bescheinigt, keine Bedenken gegen die Übertragung des Grundstücks zu haben. Mit der Umschreibung wird die Löschung der nunmehr erledigten Auflassungsvormerkung beantragt. Diese hat ihren Sicherungszweck erfüllt.

9. Zuletzt haben die Notare bei Grundstücksübergang zu prüfen, ob die Grundbucheintragungen dem Vertrag entsprechen. Sie bestätigen dies den Beteiligten und übersenden Ihnen eine Kopie des Grundbuchauszugs. Sollten bei der Eintragung formelle oder inhaltliche Fehler passiert sein, haben sie die Beteiligten darüber zu informieren und für die Berichtigung zu sorgen.