Mehrfamilienhaus zu verkaufen? Tipps zum Verkauf✓

Der jetzige Stand vom Mehrfamilienhaus und welches Potential hat es?

Es gibt viele Varianten von einem Mehrfamilienhaus:

• Mehrfamilienhäuser mit und ohne Gewerbeeinheiten
• vermietetes Mehrfamilienhaus
• teilvermietete Bestandsimmobilien,
• leerstehendes Zinshaus
• usw.

Viele Mehrfamilienhäuser sind nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt worden, d.h. der Käufer muss hier noch die Teilung vornehmen und hat Kosten und Aufwand vor sich (Teilungserklärung verfassen, Aufteilungsplan fertigen, Bildung von Wohnungsgrundbüchern, Abgeschlossenheitbescheinigung etc.).

Die Rendite und Ertragsmöglichkeiten bei Mehrfamilienhäuser

Für Kapitalanleger steht die Rendite einer Immobilie im Fokus. Diese errechnet sich aus dem Kaufpreis und der zu erwartenden Mieteinnahme aus dem Objekt.
Je höher die Mieteinnahmen, desto höher der Kaufpreis (ein guter Zustand der Immobilie wird vorausgesetzt).
Aufgrund der aktuellen Zinslage bei Immobilienkrediten werden in Ballungsgebieten überdurchschnittlich hohe Preise erzielt und niedrigere Renditen in Kauf genommen, nur damit das Kapital in "Betongold" gebunden ist um nicht auf Sparkonten für Mikrozinsen der Inflation verfällt.

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses berechnet?

Bei der Bewertung von Kapitalanlagen wird vorrangig das Ertragswertverfahren angewendet. Wichtige Faktoren sind hier die Mieteinahmen (Rohertrag), die Bewirtschaftungskosten (BWK), der Liegenschaftszins und der Bodenwert. Zusätzlich gibt es das Vergleichswertverfahren, bei dem ähnliche Verkaufsfälle miteinander verglichen und so wichtige vergleichbare Zahlen ermittelt werden. Eine nicht offizielle Methode ist die Maklermethode. Hier wird die Jahresmiete mit einem Faktor zwischen ca. 15 und 25, je nach Lage, multipliziert. Die errechnete Summe führt i.d.R. zum ortsüblichen Marktpreis, kann jedoch abweichen und ist sehr überschlägig und nicht fundiert. Jahrelange Erfahrungen sind für diese Methode erforderlich.

Beim Verkauf eines Renditeobjektes immer vollständige Unterlagen bereithalten!

Bei Mehrfamilienhäusern ist die Vollständigkeit der Unterlagen wichtig:

• alle Mietverträge mit dem aktuellen Mietzins
• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Teilungserklärung (bei aufgeteilten Einheiten in Eigentumswohnungen)
• aktueller Wirtschaftsplan
• Protokolle und Beschlüsse 
• hinterlegte Mietkautionen und Belege (dieses müssen dem Käufer übergeben werden)
• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Energieausweis
• Baugenehmigung (eine Bauakteneinsicht ist ratsam)